Depuis février 2021, la loi Climat interdit la location des logements classés F au DPE (Devis Diagnostic Énergétique). Cette mesure s’appliquera dès 2025. Pour les autres logements classés G en 2023, H en 2028 et E en 2034. Une autre mesure passée peut être inaperçue, depuis 2022, les loyers de ces « passoires » énergétiques ne peuvent être augmentés à la relocation. Ces mesures poussent certains propriétaires à mettre en vente leurs biens.
Compte tenu du marché de l’immobilier actuel, certains investisseurs acheteurs ont profité de ces opportunités pour tenter de proposer des prix avec des décotes entre 20 et 40 %. Les opportunités d’achat restent limitées. Actuellement, les acheteurs sont plus nombreux que les vendeurs. Les propositions avec de telles décotes restent bien souvent sans lendemain.
Pour l’instant… Le plus important, outre le prix d’achat du bien, est l’évaluation du budget travaux. Le prix des matériaux est en train de flamber. Les devis doivent être validés très rapidement. Il n’est pas possible pour les entreprises du bâtiment dans le contexte actuel de conserver des prix sur 2 ou 3 mois. Les entreprises demandent aux clients de valider le plus tôt possible.
Les travaux les plus importants consistent à renforcer l’isolation des fenêtres, installer des systèmes de chauffage, d’aération.
Le budget à consacrer à une rénovation « légère » sans modification de structure avoisine les 400 D le m2 et peut aller jusqu’à 2 000€ le m2 pour les rénovations plus lourdes (chauffage, modification de la structure des pièces…). L’âge du logement reste un élément clé.
L’ensemble des travaux est à déduire de la valeur du bien lorsque c’est possible. Le coût travaux a donc son importance pour la rentabilité future du bien. Pour un logement rénové, il faut donc regarder les prix du marché. Un appartement vendu sur la base de 2 500€ /m2 avec un coût travaux de 700 € /m2 (soit 3 200 D/ m2 ) sera cher sur marché où les biens se vendent en moyenne 2 500 € /m2 . De plus, la valeur locative a elle aussi son importance compte tenu du quartier, des commerces de proximité, des écoles, des transports en commun… La valeur locative ne sera pas la même.
Surtout, le locataire sera très attentif aux charges. Il va bien évidement privilégier le bien le moins consommateur d’énergie. Des dispositifs fiscaux ont été mis en place pour inciter les investisseurs à s’orienter vers la réhabilitation des logements anciens.
Le dispositif DENORMADIE
Le fonctionnement est très voisin du dispositif PINEL : réduction d’impôts de 12, 18 ou 22 % selon l’engagement de 6, 9 ou 12 ans. Le logement doit être ancien et cible les 222 villes Plan Action Cœur de Ville. Le montant des travaux doit représenter 25% du prix du logement pour au moins améliorer de 20 % la performance énergétique.
L’autre solution est le déficit foncier. Pas de contrainte de secteur ni de plafonds de travaux ou de loyers. Ce déficit est imputable sur les autres revenus fonciers. Il est possible de déduire 10 700 € par an de son revenu imposable sur une année. Le reste sera reporté sur les revenus fonciers existants.
L’investissement immobilier avec rénovation reste une valeur sûre. Bien évaluer le coût des travaux est aujourd’hui la clé de cet investissement. C’est aussi un moyen utile et rentable de contribuer à préserver notre planète en réalisant des économies d’énergie qui profitent à tous les acteurs investisseurs et locataires.
