Se loger pour un étudiant est une véritable épreuve. En France, en 2022, ils étaient plus de 1,9 million à la recherche d’un appartement pour 465 000 places disponibles en résidences étudiantes. En tant qu’investisseur, s’intéresser à ce type de placement peut être une orientation rentable à plusieurs titres.
Compte tenu du manque de logements étudiants, la mise en location n’est pas un problème. De plus, dans ce type de résidence, un gestionnaire s’occupe de la location, de l’entretien. Le propriétaire n’a pas à s’en occuper directement. Selon la localisation, les prix de ce type de logement nécessitent des mises de fonds moins importantes qu’un appartement classique. La moyenne du budget se situe entre 60 000 et 130 000 €.
Depuis quelques années, le « coliving » s’est développé. Cette formule, en plus du studio classique meublé, offre aux résidents des espaces adaptés au travail en groupe, salle de sport, espace de détente, laverie, cuisine commune… Cette formule permet de répondre à une demande de plus en plus prisée par les étudiants.
La fiscalité qui s’applique pour ce type de bien est la Location meublée non professionnelle (LMNP). Le principal avantage est la possibilité de générer des revenus sans trop de fiscalité grâce aux amortissements opérés sur l’appartement et le mobilier. L’amortissement « comptablement parlant » est assimilé à une charge. Des revenus perçus, il est possible de déduire entre 60 et 80 % des loyers. Cet amortissement diminue fortement la base imposable. Les intérêts d’emprunt, lorsque le propriétaire a eu recours à un financement pour l’acquisition de l’appartement, sont aussi une charge déductible des revenus. Concernant la taxation des revenus, deux options sont possibles. Le régime réel : tenue d’une comptabilité avec déclaration des recettes – charges et amortissement ou d’opter pour le régime micro-bic si les revenus sont inférieurs à 72 000 € HT . L’imposition ne se fait que sur 50% des recettes. Dans ce cas, pas de comptabilité à tenir.
En cas de revente du bien, la plus-value est taxée au taux de 36,2 %. Après application d’un abattement pour durée de détention.
Compte tenu du marché de l’immobilier aujourd’hui, l’acquisition d’un appartement dans une résidence étudiante présente des avantages importants. La gestion du bien déléguée à un gestionnaire, une demande très forte et une offre restreinte, une fiscalité avantageuse, la possibilité de se constituer un patrimoine immobilier avec un effort d’épargne raisonnable et générer des revenus différés pour sa retraite.
Investir dans une résidence étudiante est certainement une bonne orientation d’avenir. Sans trop de contraintes mais dans une optique long terme.
Jacques Cleren
Athenis Conseils
Votre cabinet en gestion de patrimoine
j.cleren@athenis-conseils.com
