La grande tendance de 2021 est très certainement la vogue des Sociétés civiles logées dans les contrats d’Assurance vie et les PER ( Plan Épargne Retraite). Ces véhicules visent la constitution d’un patrimoine à vocation immobilière afin de capter les revenus locatifs récurrents qui se capitalisent. Ces unités de compte immobilières intéressent les investisseurs pour contrer la faiblesse des rendements des obligations.
Contrairement aux SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), la SC ( Société civile) investit dans toutes les formes d’immobilier. Elle peut acheter des biens immobiliers en direct, des parts de Fonds immobilier non cotés, des foncières cotées .
Comme dans une SICAV, le gérant de la SC gère en fonction de ses convictions et des opportunités de marché .
Les SC sont appréciées pour leur grande souplesse, leur liquidité garantie par l’assureur, leur volatilité très faible, les frais nettement inférieurs à ceux des SCPI. Au sein des SCPI, les frais peuvent être entre 3 et 9 % à l’entrée . Dans une SC, ils ne seront que de 1 % voire 2 %.
Ces SC n’ont pas connu les variations de valorisation qu’ont pu vivre les SICAV Actions en mars 2020 lors du premier confinement.
Les rendements avoisinent les 3 à 4 % en moyenne grâce à la diversification des investissements réalisés et à la régularité des revenus de loyers.
Certaines SC vont encore plus loin avec une approche thématique comme le viager ou l’hôtellerie ou encore la transformation de bureau en logements d’habitation.
Citons, par exemple, Silver Avenir, spécialisée dans le viager « nouvelle génération ». La SC acquiert un appartement ou une maison. Elle verse un capital appelé bouquet au vendeur.
La spécificité du viager est qu’il est sans rente. Le montant du bouquet est plus important qu’un viager classique car pas de rentes pour le vendeur.
Avec ce capital, le vendeur finance ses dépenses courantes et celles liées à une éventuelle dépendance future ou fait donation de fonds à ces enfants ou petits enfants.
La personne conserve le droit d’usage et d’habitation du logement jusqu’à la fin de sa vie.
La SC ne récupère l’entière propriété qu’au décès du vendeur. La SC peut le vendre ou le louer selon le contexte au moment du décès de la personne .
Une autre forme de SC : Novavia . Cette SC a pour vocation d’acquérir des immeubles de bureaux obsolètes. La SC effectue des travaux et les transforme en logement d’habitation plutôt que de le détruire. Ce recyclage immobilier permet de préserver l’environnement et réduit l’étalement urbain.
Les rendements de ces vecteurs SC sont de l’ordre de 3 à 5 % pour l’investisseur. Une belle opportunité de trouver un peu plus de rendement que le fonds Euros de son contrat d’Assurance Vie sans prendre de risques trop importants.
Le seul bémol est que ces SC ne sont pas disponibles dans tous les contrats d’Assurance vie. De plus, certains assureurs imposent un quota. Il n’est pas possible de souscrire pour certaines SC plus de 30% du total des capitaux présents dans le contrat d’assurance vie. Cette contrainte est imposée afin de pouvoir assurer la liquidité de la SC en cas de demande de remboursement par les souscripteurs .
Avec son rendement intéressant, sa volatilité limitée et sa fiscalité avantageuse, la SC offre un véhicule immobilier très pertinent surtout dans le contexte actuel où les taux obligataires restent bas et où les valorisations des actions sont très hautes.
De plus l’immobilier n’est il pas le placement préféré des Français ?
