Le monde de l’immobilier a attendu la Loi de Finances 2025 qui contient, en son sein, plusieurs mesures susceptibles de l’impacter. Nous avons interrogé le président de la Chambre interdépartementale des Notaires Côte-d’Or, Saône-et-Loire et Haute-Marne, Didier Levray, sur les changements escomptés mais aussi sur la conjoncture actuelle du marché immobilier. Reprise or not reprise, telle est la question !
La Loi de Finances 2025 a autorisé les Départements à voter l’augmentation de 0,5 point des droits de mutation, plus connus sous l’appellation « frais de notaires… »
Didier Levray : « Le Conseil Départemental de la Côte-d’Or a en effet voté cette augmentation qui prendra effet pour les actes signés à partir du 1er avril. Elle n’est pas neutre mais elle n’est pas catastrophique parce que celle-ci se situe à 0,5%, ce qui représente 500 € par tranche de 100 000 €. Sur l’achat d’un bien de 300 000 €, cela représente 1 500 € d’impôts en plus. C’est en réalité ce que l’on verse chez le notaire mais il faut savoir que, suivant la tranche de prix, il y a entre 80 % et 90 % de cette somme qui correspond à l’impôt car le notaire est un collecteur d’impôt. Comme le président François Sauvadet l’a souligné, si l’on rapporte cette augmentation de droits à un emprunt sur 20 ans, elle sera amortie et presque indolore.
C’est exactement ce qui s’était passé en 2014 lors de la précédente augmentation. Et c’était dans le même type de contexte : à l’époque, l’État avait fait passer à la charge des Départements un nombre de prestations sociales sans les compenser. L’Histoire bégaye ! Les Départements avaient cette année-là tous augmenter ces droits de mutation pour financer cette dépense supplémentaire. Nous sommes exactement dans le même contexte et, là, les Départements sont exsangues. L’État n’a pas trouvé d’autres solutions que d’augmenter l’impôt, ce qui n’est pas forcément un très bon message au niveau national. C’est normalement temporaire jusqu’au 1er avril 2028 mais je ne sais pas lire dans le marc de café… »
Une catégorie d’acheteurs échappe tout de même à cette mesure…
« Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale en sont exonérés. C’est tout de même une bonne partie du marché. C’est un message très positif qui montre que l’État a vu qu’il était nécessaire de soutenir l’immobilier, ce que l’on n’a pas particulièrement constaté dans les années précédentes. Cela allait très bien jusqu’en 2022 et, depuis, on a le sentiment que l’immobilier est un grand oublié – les promoteurs vous le diront – et que le logement n’a pas beaucoup préoccupé nos gouvernements. Cette exonération des primo-accédants est-elle le signe de nouvelles mesures dans l’avenir que l’on attend tous ? »
Vous félicitez-vous également dans cette Loi de Finances de l’extension du Prêt à taux 0 pour tous les logements neufs ?
« Le Prêt à taux 0 va pouvoir s’appliquer pour les maisons – jusqu’à maintenant c’était pour les appartements. C’est une très bonne mesure et particulièrement pour la création des lotissements, parce que, comme tout le neuf au demeurant, les lotisseurs ont actuellement beaucoup de mal ».
Pensez-vous, in fine, que tout cela va apporter sa pierre à la reprise du marché immobilier ?
« Nous attendons cette reprise que nous espérions déjà en 2024 et qui a été douchée par la dissolution qui était une question purement politique et non économique. Le deuxième semestre 2024 a été très compliqué avec les changements de gouvernements qui les ont empêchés de travailler, de se projeter, de faire la Loi de Finances, ce qui n’a pas permis au marché immobilier de disposer des ballons d’oxygène dont celui-ci avait besoin. Cela a généré un attentisme chez les différents acteurs comme chez les particuliers. Nous ne nous y attendions pas, si bien qu’il a fallu patienter jusqu’à la fin d’année 2024 pour sentir une reprise.
La dernière note de conjoncture du Conseil supérieur du Notariat l’illustre parfaitement au niveau national : en novembre 2024, le nombre de logements autorisés se situe 30% en dessous de son niveau moyen des 12 mois précédant le 1er confinement. Nous sommes revenus très en arrière. C’est très inquiétant, la création de logements neufs est fondamentale car c’est une création de richesse. Et cela a un impact direct sur le marché de la location qui est aujourd’hui totalement grippé. Les locataires n’achètent pas et, donc, ne bougent pas. Le turn-over n’existe plus. C’était déjà compliqué avant – et la métropole dijonnaise fait partie officiellement des zones dites tendues dans le domaine –, cela l’a été encore plus. Etant donné que ce sont des primo-accédants, la mesure que j’évoquais plus en amont peut s’apparenter à un bon message ».
Qu’en est-il du nombre de biens vendus ?
« Nous sortons d’une période de baisse des volumes importantes, comme le montrent les statistiques que nous tenons à la Chambre. Au niveau national, nous étions en 2024 à 778 000 logements, contre 1,208 millions lors du pic de 2021. Si bien que nous sommes revenus au même niveau qu’en 2011 et 2015. La courbe des volumes en Côte-d’Or suit la courbe nationale même si elle l’amortit généralement avec quelques mois de retard. Dans le département, au 30 novembre, nous sommes quasiment à – 12% en ce qui concerne les volumes des appartements (essentiellement Dijon) sur 12 mois glissant et – 26% sur les 24 derniers mois.
C’est énorme ! Pour les maisons, en Côte-d’Or, en 2023, la baisse était de – 18%, – 8% en 2024. Mais la baisse ralentit si bien que l’on va vers du mieux. Nous le quantifions mois par mois. Nous constatons que le marché immobilier redémarre, timidement certes, mais il redémarre ! »
Quid de l’évolution des prix ?
« La corrélation de l’évolution des prix et de celle des volumes nous donne une idée précise du marché. Au 30 novembre dernier, sur les appartements, en Côte-d’Or, nous sommes à – 3%, sur Dijon même à – 2,7% et sur la périphérie dijonnaise à – 0,7%. Les à-coups constatés au niveau national sont moins forts sur notre territoire. Sur les maisons, en Côte-d’Or, nous sommes à + 0,4%, en revanche, sur Dijon même, nous sommes à – 9,6%, ceci étant inhérent au fait que les prix des maisons avaient fortement augmenté précédemment.
C’est un certain rattrapage et je pense que les prix reviendront à ce qu’ils étaient en 2021 ou, au pire, en 2019. Nous espérons que plus de primo-accédants vont revenir sur le marché. Ce ne sont pas les prix les plus importants mais ce sont ceux qui, au cours de leur vie, seront les acteurs du marché : ce sont les jeunes qui vont acheter leur premier T3 et que l’on reverra en moyenne dans 8 ans acquérant une maison ou faisant construire dans un lotissement. Nous les reverrons peut-être trois fois dans leur vie, voire même plus. Ce sont eux qui vont dynamiser le marché ».
Le « retour à la normale » des taux d’intérêt devrait aussi y participer ?
« Si l’on parle du contexte macro-économique, je pense que nous sommes à un moment plutôt favorable, pour ne pas dire très favorable. Selon la dernière note de conjoncture de la Fédération bancaire française de février, les banques sont revenues, à 96% des prêts, à des taux fixes. Ceux-ci se stabilisent à 20 ans quasiment en dessous de 3%. Si bien qu’ils sont redevenus acceptables.
Et si l’on compare avec les autres pays européens, nous sommes plutôt bons : le taux moyen en France des crédits immobiliers est de 3,14%, contre 3,31% en Italie, 3,57% en Allemagne, 3,39% dans la zone Euro… Seule l’Espagne fait mieux avec 2,93%. Les fondamentaux pour traiter les dossiers sont aussi plutôt bons même si le ressenti des gens peut encore être différent. Et l’inflation est jugulée. En février, elle était de 1% sur un an glissant. Nous sommes revenus sur des fondamentaux macro-économiques plutôt bons en France. Le contexte politique semble stabilisé, après nous n’avons aucune prise sur le contexte international… »
Et la pierre demeure une valeur refuge…
« L’immobilier reste en effet une valeur refuge et globalement le marché de la pierre ne baisse pas. Nous avons d’abord besoin de se loger. Ensuite, investir dans sa résidence principale n’est jamais une erreur. Investir dans l’immobilier locatif reste aussi toujours très intéressant parce que les loyers sont soutenus et qu’il y a cette pénurie de logements. Nous investissons dans quelque chose qui va rester. C’est un vrai capital tangible contrairement aux investissements financiers… En substance, c’est un message d’optimisme pour l’année 2025 ! »
Propos recueillis par Xavier Grizot
