Le marché immobilier ancien dijonnais semble avoir tourné la page de la baisse. Selon Jean-Quentin Seguenot, il s’est désormais stabilisé et se montre plus sélectif. Les biens de qualité, bien situés et proposés au juste prix trouvent preneur, tandis que les vendeurs trop gourmands s’exposent à des délais plus longs et à davantage de négociations.
Les prix de l’immobilier ancien ont-ils réellement baissé à Dijon et dans la métropole, ou observe-t-on plutôt une stabilisation ?
Jean-Quentin Seguenot : « Je parlerais aujourd’hui davantage de stabilisation que de baisse sur le marché immobilier de l’ancien. Nous avons connu une période de correction liée à la remontée des taux d’emprunt et à la diminution de la capacité d’achat des ménages. Cette période a obligé les vendeurs à revoir leurs prétentions. Mais nous ne sommes plus dans un marché où les prix baissent de façon uniforme.
Le marché s’est surtout normalisé. Une partie des vendeurs ont compris qu’il fallait être au bon prix dès la mise en vente et les acquéreurs ayant retrouvé un peu de pouvoir d’achat reviennent sur le marché d’autant plus qu’une remontée des taux est en train de s’amorcer. Ceci a pour effet de stimuler la demande à court terme.
En revanche, un bien surévalué peut rester longtemps sur le marché et subir plusieurs négociations. Les acheteurs sont attentifs et moins disposés à payer un prix excessif. Le marché est devenu plus rationnel, plus sélectif ».
Y a-t-il désormais de fortes différences entre les quartiers de Dijon ?
« Oui, elles sont importantes. Il n’existe pas un seul marché dijonnais. L’adresse compte, mais la qualité du logement est devenue tout aussi déterminante. Le centre-ville historique et les quartiers résidentiels restent particulièrement recherchés : Parc de la Colombière, Montchapet, Victor-Hugo, Maladière, Montmuzard. Ces quartiers représentent peu ou prou la première couronne du centre-ville.
La situation est-elle différente entre Dijon et les autres communes de la métropole ?
Les communes de la première couronne suscitent un intérêt parce qu’elles permettent d’obtenir davantage de surface et, souvent, un extérieur, tout en restant proches de Dijon. Nous observons une forte demande sur des communes comme Fontaine-lès-Dijon, Talant ou Saint-Apollinaire, mais également sur Marsannay-la-Côte selon les budgets et les projets.
Pour une famille, quelques kilomètres supplémentaires peuvent permettre de passer d’un appartement à une maison, d’obtenir une chambre de plus ou un jardin. Les communes qui offrent un bon compromis entre qualité de vie, services, accessibilité et prix sont donc particulièrement recherchées ».
Le centre-ville de Dijon conserve-t-il toute son attractivité ?
« Oui, très clairement le centre-ville garde toute son attractivité, d’autant plus quand on connaît son évolution ces vingt dernières années avec sa piétonnisation et la mise en valeur de son patrimoine architectural et culturel.
Pour les appartements anciens de caractère, la demande reste réelle. Hauteur sous plafond, parquet, moulures, cheminées, pierre, volumes ou cachet d’un immeuble sont des éléments que l’on ne retrouve pas facilement ailleurs.
Mais le caractère ne suffit pas à justifier n’importe quel prix. Les acquéreurs acceptent de payer davantage pour un bel emplacement et un beau produit, mais ils intègrent désormais les travaux, les charges et la performance énergétique ».
Les acheteurs sont-ils prêts à s’éloigner davantage de Dijon pour obtenir davantage de surface ou un extérieur ?
« C’est une tendance que nous constatons. La contrainte budgétaire pousse les acquéreurs à raisonner en termes d’arbitrage. Ils comparent ce qu’ils peuvent obtenir à Dijon avec ce que leur budget permet d’acheter à cinq, dix ou quinze kilomètres.
Pour une famille, accepter quelques minutes de trajet supplémentaires peut permettre d’obtenir une maison avec jardin, une pièce supplémentaire ou davantage de confort. Cela ne signifie pas pour autant que les acquéreurs quittent massivement Dijon. La proximité du travail, les transports, les écoles et les commerces restent déterminants. Les communes bien desservies et proches de la ville tirent donc particulièrement leur épingle du jeu ».
Quel est finalement votre regard sur le marché dijonnais ?
« Je dirais que nous sommes revenus à un marché immobilier plus traditionnel. Le marché n’est pas bloqué, mais il est sélectif. Les bons biens, aux bons endroits et au bon prix, se vendent. Les biens surévalués ou présentant des défauts nécessitent davantage de temps et de négociation.
Pour les vendeurs, le principal conseil est de ne pas « tester » le marché avec un prix trop élevé. La première période de commercialisation est essentielle : c’est lorsque le bien est nouveau qu’il bénéficie de la plus forte attention des acquéreurs. Un prix juste permet de créer une dynamique ; un prix excessif peut au contraire faire perdre du temps.
Au fond, je ne parlerai donc pas d’un marché dijonnais en baisse, mais d’un marché qui a retrouvé ses fondamentaux. La valeur d’un bien dépend de son emplacement, de son état, de ses prestations et de son prix. Vendeurs et acquéreurs doivent à nouveau se rencontrer autour d’une valeur réaliste ».
Propos recueillis par Pierre Solainjeu
Seguenot Immobilier
29 rue Bossuet – Dijon
03 80 30 42 93
