Premier bailleur de Dijon Métropole qui gère plus de 11 000 logements, Grand Dijon Habitat surveille évidemment comme le lait sur le feu l’explosion du coût des énergies et l’inflation qui frappent ses locataires et fragilisent encore un peu plus son modèle économique. Hamid El Hassouni, son président, se refuse de céder au pessimisme. Pour cela, il met en avant les défis lancés tant sur le plan conjoncturel que structurel.
Dijon l’Hebdo : Il y a dans l’actualité de quoi largement entamer votre sérénité ?
Hamid El Hassouni : « C’est le moins que l’on puisse dire. Nous vivons une époque qui marque un virage historique avec l’accumulation de mauvaises nouvelles au premier rang desquelles la hausse des coûts d’énergie, la raréfaction des matériaux, la baisse du pouvoir d’achat. C’est un moment très particulier auquel nous sommes confrontés et nous ne voulons pas manquer ce rendez-vous de l’histoire. C’est dans notre ADN que d’être présent et surtout pas dans nos habitudes de baisser les bras dans les situations de crise ».
DLH : Qu’avez-vous mis concrètement en place ?
H. E H : « L’anticipation est cœur de notre stratégie. Nous essayons d’être pragmatique pour préserver le modèle économique de notre office et le pouvoir d’achat de nos locataires dont un certain nombre s’est trouvé acculé face aux crises successives provoquées par le Covid et la crise en Ukraine. Nous avons pris les devants depuis 2015 avec l’achat groupé de gaz à des tarifs attractifs qui permet à nos locataires de réaliser des économies de l’ordre de 50 à 60 € par an. Nous avons fait de même, en 2016, avec l’achat groupé d’électricité pour les parties communes des immeubles qui nous a permis de limiter l’impact des hausses. En 2022, par exemple, l’augmentation de l’électricité pour les parties communes est d’environ 10€/logement.
Nous continuerons à nous raccorder sur le réseau de chaleur urbain mis en place par la Métropole. 55 % de notre patrimoine est déjà raccordé. Nos locataires payent, en moyenne, 550 € par an de chauffage. 24 % du patrimoine est raccordé à des chaufferies de gaz collectives.
DLH : Vous bénéficiez aussi du bouclier tarifaire mis en place par le gouvernement ?
H. E H : « Le gouvernement a mis en place un bouclier tarifaire qui permet de limiter l’impact des hausses du coût de l’énergie. Ce bouclier a permis d’économiser une somme moyenne de 65€ par logement pour une première tranche de 3 800 logements raccordés au réseau de chauffage urbain. Cette aide a varié de 25€ à 80€ par logement selon les niveaux de consommation de chacun des bâtiments. A partir de là, on va dire que les coûts ont été globalement maîtrisés dans la mesure où 74 % des locataires ont bénéficié d’une régularisation en leur faveur. Il faut aussi y voir là le bon résultat de cette anticipation que j’ai évoquée. Notre préoccupation se porte évidemment sur les logements qui disposent d’une chaudière individuelle gaz où la relation s’établit entre le locataire et le fournisseur d’énergie ».
DLH : En attendant une hausse inexorable des prix au début de l’année…
H. E H : « Nous ne serons malheureusement pas épargnés par la hausse de 15 % du gaz et de l’électricité annoncée pour le 1er janvier 2023, ce qui correspondrait, selon certaines estimations, à une augmentation des frais de chauffage entre 7 et 10 € par mois et par logement. Il faudra tabler sur une augmentation mensuelle de 2 € par mois pour les parties communes ».
DLH : Cette situation compliquée est à même de renforcer votre politique d’éco-réhabilitation du parc ancien ?
H. E H : « Absolument. Sur les 5 dernières années, nous avons éco-réhabilité 910 logements. 850 autres logements sont en cours de travaux d’éco-réhabilitation et 930 font l’objet d’études qui permettront la réalisation de travaux sur la période 2023-2026. Un chiffre dont on est fier : 83 % de nos logements ont une étiquette comprise entre A et D. Le meilleur bouclier pour nos locataires, c’est de continuer à investir ».
DLH : Est-ce la raison pour laquelle vous avez annoncé une hausse des loyers ?
H. E H : « Au terme d’un débat avec les membres du conseil d’administration, nous avons acté une hausse de 3,5 % des loyers à partir du 1er janvier 2023. Cette décision, nous l’avons prise à contre cœur mais ne pas la prendre voudrait tout simplement dire que nous fonctionnons sur des stratégies à court terme. Geler la hausse des loyers aurait été un mauvais calcul susceptible d’impacter considérablement notre plan d’éco-réhabilitation.
L’augmentation que nous avons décidée est une façon d’alimenter le cercle vertueux de l’investissement qui nous permet de pérenniser notre modèle économique mais aussi de soutenir l’économie locale et l’emploi. Les locataires qui siègent au conseil d’administration l’ont compris. Il n’y a pas pire de vivre dans des passoires énergétiques. Cela peut paraître paradoxal, mais l’augmentation des loyers est un moyen efficace de protéger nos locataires à moyen et long terme. Il y a nécessairement tout un travail de pédagogie à mettre en place. A Grand Dijon Habitat, quand on encaisse des recettes, elles ne sont pas redistribuées à des actionnaires. Elles sont réinjectées en totalité pour le bien être de nos locataires.
Les loyers constituent la principale ressource de Grand Dijon Habitat. Sans les loyers, nous ne sommes plus en capacité de respecter à la lettre notre plan de stratégie qui prévoit la poursuite de la construction de logements neufs -nous en prévoyons 150 par an- et surtout l’éco-réhabilitation du parc ancien. Un immeuble réhabilité, ce sont 25 à 30 % d’économie sur les charges. Ce qui est loin d’être anodin ».
Propos recueillis par Jean-Louis Pierre
« Irresponsable de réduire nos investissements »
Voici le vœu adopté à l’unanimité par les membres du Conseil d’administration de Grand Dijon Habitat, le 21 octobre 2022, dans le cadre du débat d’orientations budgétaires 2023 :
« (…) Malgré des efforts d’investissement considérables ces dernières années pour éco-réhabiliter des milliers de logements, malgré l’engagement de stratégies d’achats groupés des énergies depuis 2015, malgré l’augmentation continue du nombre de logements raccordés aux réseaux de chauffage urbain (55% du patrimoine), nous constatons que ces mesures ne permettent pas d’amortir les effets d’une inflation majeure galopante. Les 22 000 locataires que nous logeons sont très fortement impactés et le risque de précarisation est chaque mois plus élevé.
La hausse des prix de l’énergie, de la construction, des matières premières, des salaires et des services met sous pression nos modèles économiques et ceux de nos prestataires. Il devient impossible de les contenir sans les répercuter sur les charges récupérables et les loyers payés par nos locataires à hauteur de ce que permet la réglementation.
Face à ces évolutions, il est donc de la responsabilité de Grand Dijon Habitat de poursuivre la construction de logements neufs et les éco-réhabilitations garantissant un gain de deux étiquettes énergétique minimum et donc une réduction de 20 à 30% des charges de chauffage pour nos locataires.
Compte tenu des enjeux énergétiques, climatiques et de pouvoir d’achat, il serait en effet irresponsable de réduire nos investissements permettant de poursuivre l’adaptation de notre patrimoine en faveur de nos locataires.
Pour sortir de cette impasse sans précédent nous demandons à l’Etat :
- L’abrogation immédiate et définitive de la Réduction de Loyer de Solidarité (RLS) mise en place au niveau national en 2018.
- L’augmentation des plafonds APL et du forfait charges à un niveau permettant de réduire nettement l’impact de l’inflation galopante sur les locataires.
- L’augmentation de la contribution des énergéticiens au financement des fonds de solidarité logement.
- L’extension du bouclier tarifaire à l’achat d’électricité pour les parties communes.
