L’investissement immobilier locatif : contraintes et opportunités

Depuis le début de la crise sanitaire, l’immobilier a séduit un grand nombre d’investisseurs. Pourtant un certain nombre de contraintes ne sont pas à négliger et comment les transformer en opportunités ?

Le crédit très bon marché reste l’argument de poids du marché immobilier. Depuis quelques mois, les normes sont placées sous le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Cet organisme a limité la capacité d’emprunt de plusieurs façons : ne pas d’endetter au-delà de 25 ans et ne pas avoir de mensualités supérieures à 35% des revenus (assurance emprunteur comprise).

Il est possible aux banques d’appliquer la méthode de calcul de l’endettement en différentiel : c’est-à-dire de prendre en compte les loyers en déduction de la mensualité. Lorsque l’on est déjà endetté sur sa résidence principale, la limite de 35% est vite atteinte.

Autre contrainte qui commence à se généraliser : l’extension de l’encadrement des loyers.

Le dispositif n’est pas nouveau mais de plus en plus de villes le mettent en place.

En vigueur à Paris, puis Lille, il a été étendu en 2021 à de nouvelles villes de la région parisienne, à Lyon et Villeurbanne. Bordeaux et Montpellier veulent, elles aussi, le mettre en place. D’autres villes risquent d’emboiter le pas .

De plus, la mention du loyer plafond sera bientôt obligatoire dans les annonces immobilières. Un décret est en attente. Cette nouvelle règle devrait d’abord s’imposer aux professionnels de l’immobilier puis aux bailleurs particuliers.

Mais la plus contraignante arrive : la rénovation énergétique. Les obligations de mettre aux normes énergétiques toutes les « passoires énergétiques » sous peine de ne plus pouvoir louer à partir de 2023 ou, dès le 25 août 2022, de ne plus pouvoir augmenter les loyers.

Avec le changement du mode de calcul du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), un nombre important de logements sont hors norme ou considérés comme trop « énergivore ».

Dans un tel contexte, l’investissement immobilier devient plus délicat. Dans quel cadre fiscal faut-il alors envisager son investissement ?

- L’investissement immobilier neuf en location nue. Il s’agira d’investir dans le cadre fiscal de la loi PINEL avec une réduction d’impôt qui pourra atteindre 21% de la valeur de l’appartement. Le neuf, c’est plus cher que l’ancien, mais la réduction d’impôt permettra de réduire drastiquement ce surcoût tout en assurant la sérénité d’un immobilier neuf à son propriétaire bailleur. L’accélération de l’exigence de qualité des logements, et notamment de la qualité énergétique, rend incontournable l’investissement dans l’immobilier neuf ou assimilé.

  • L’investissement immobilier dans l’ancien avec travaux. Il s’agira d’investir dans un appartement ancien dans lequel le propriétaire réalisera des travaux pour améliorer le confort du locataire et la valeur de l’appartement. Fiscalement, cet investissement sera réalisé dans le cadre du régime fiscal des déficits fonciers. Les travaux réalisés seront déductibles du revenu imposable de l’investisseur. Tout comme l’immobilier neuf, la rénovation de l’immobilier ancien sera incontournable dans les prochaines années tant la pression est forte pour lutter contre les passoires thermiques.
    - L’investissement immobilier dans l’ancien avec loyer modéré sous le régime fiscal Loc’Avantages. Il s’agira de réaliser un investissement immobilier locatif dans l’ancien, avec ou sans travaux pour lequel le propriétaire acceptera de baisser le loyer proposé aux locataires afin de bénéficier d’une réduction d’impôt attrayante. Le dispositif Loc’avantages pourra être cumulé avec le régime fiscal des déficits fonciers, et il pourra avantageusement prendre le relais d’un investissement en loi PINEL au terme de la période de réduction d’impôt.

    - L’investissement immobilier dans l’ancien en location meublée. Louer en meublé, c’est louer un logement garni de l’ensemble du mobilier nécessaire, jusqu’aux couettes et couvertures. La location d’un logement meublé concerne donc principalement les petites surfaces. La location meublée, c’est bénéficier d’un régime fiscal attrayant qui permettra une très faible imposition des revenus pendant une période pouvant atteindre 20 ans, mais ce sont aussi des contraintes de gestion et des coûts de fonctionnement supérieurs à la location nue liés à la rotation des locataires. Les travaux ne seront pas déductibles du revenu imposable, ils pourront seulement être amortis sur la durée prévisible d’utilisation du logement .

Voilà des régimes fiscaux attrayants qui vont tous dans le sens d’un encouragement à l’amélioration du confort énergétique des logements. L’investissement locatif dans un logement neuf, avec la loi PINEL, ou encore l’ancien avec travaux seront des axes d’investissement locatif particulièrement attrayants et adaptés à l’évolution du marché immobilier.

L’investissement immobilier reste très certainement très apprécié des investisseurs. Avec en plus le retour d’un zest d’inflation, voilà un cocktail à apprécier sans modération.