Depuis fin janvier, les bailleurs peuvent louer leur bien à des salariés précaires via le dispositif Visale. En contrepartie, Action Logement garantit le paiement des loyers.
On estime à 3 % les loyers impayés. Si cette pratique reste marginale, elle peut mettre les propriétaires bailleurs en grande difficulté. Pour s’en prémunir, ces derniers peuvent souscrire à une assurance privée. Depuis peu, ils peuvent également louer leur bien via le nouveau dispositif Visale (Visa pour le logement et l’emploi), le remplaçant de la Garantie universelle des loyers (GUL), mort-née. Ce système vise à faciliter l’accès au logement (vide ou meublé) de jeunes fraîchement entrés dans l’emploi ou de personnes avec des contrats de travail précaires. Il garantit au bailleur le paiement de tous les loyers impayés.
Un service gratuit
Disponible depuis le 20 janvier 2016, ce service, gratuit pour le locataire et pour le bailleur, est financé et géré par Action Logement (ex-1 % logement). Visale est destiné à rassurer le propriétaire bailleur. Avec ce dispositif, il n’a plus à vérifier l’éligibilité du candidat locataire. Ce dernier est certifié par Action Logement, ce qui représente une garantie tout à fait crédible. Et le processus est assez simple, contrairement aux assurances privées contre les impayés de loyer avec des procédures plus complexes dues à la multitude d’intervenants.
Un loyer plafonné
Visale peut aussi être une opportunité très intéressante pour les bailleurs ayant du mal à trouver un locataire, parce que leur bien présente un défaut, par exemple, ou parce qu’il est situé dans une zone non tendue. Dans ce cas, passer par Visale leur assure de toucher un loyer tous les mois, celui-ci étant plafonné à 1 500 euros à Paris intra-muros et à 1 300 euros dans le reste du pays.
Il ne faut pas se cacher la réalité du marché : c’est dans les villes avec un faible pouvoir d’attraction que l’impact de Visale sera le plus fort.
Au Mans ou Carpentras, par exemple, près de 15 % des biens mis en location sont vacants. Dans les zones tendues, au contraire, les bailleurs reçoivent quantité d’excellents dossiers de locataires plus sûrs que ceux éligibles au dispositif
Visale.
Visale est un excellent dispositif à recommander fortement aux bailleurs, mais lorsqu’ils reçoivent un dossier Visale et celui d’un locataire très solvable, c’est très probablement le dernier qui sera choisi .
La procédure à suivre
Concrètement, en cas d’impayé de loyer, le bailleur effectue une déclaration sur le site visale.fr via son espace personnel en joignant les justificatifs demandés.
Une réponse est rapidement obtenue sur la prise en charge par Action Logement, qui adresse au bailleur, via son espace personnel, une quittance subrogative précisant le montant des sommes prises en charge. Après validation par ce dernier, Action Logement verse les sommes annoncées dans un court délai.
Le bailleur doit veiller au bon suivi du dossier : mentionner les versements du locataire ou les nouveaux impayés notamment. Si le locataire ne respecte pas ses engagements, Action Logement pourra engager, à ses frais, une action en justice pour obtenir la résiliation du bail. Toutefois, le bailleur peut engager, de son côté – s’il le souhaite -, d’autres actions à ses frais.
Les risques encourus
Car louer son bien par Visale n’est pas sans risques. Le premier étant de déresponsabiliser le bailleur et le locataire.
Avant, l’exigence vis-à-vis du choix du locataire était notamment motivée par la peur de l’impayé de loyer, qui n’existe plus avec Visale.
Dans les zones où il est difficile de louer, le dispositif peut pousser les bailleurs à une moindre vigilance.
Il faut que le bailleur reste très vigilant dans le choix du locataire. Avec Visale, le loyer de ce dernier peut représenter jusqu’à 50 % de ses revenus (un tiers dans un bail classique), ce qui est beaucoup trop.
Ensuite, Visale n’assure aucune protection contre les dégradations locatives. Enfin, le dispositif ne garantit le remboursement des loyers que les trois premières années. Au-delà, le bailleur peut se retrouver avec un locataire défaillant difficile à déloger. Les procédures d’expulsion peuvent alors être longues – environ deux ans – et très coûteuses – jusqu’à 3 000 euros de frais d’huissier et entre 1 500 et 2 000 euros de frais d’avocat.
Hormis ce scénario catastrophe, dont la probabilité reste assez marginale, les bailleurs peuvent tout de même avoir intérêt à souscrire à une garantie de loyers impayés (GLI) privée à l’issue des trois ans.
Autres dispositifs sociaux de garantie de loyers
Dans certaines villes, le bailleur peut se substituer aux organismes HLM. Le différentiel avec le loyer de marché est pris en charge par l’Etat (et bientôt par la commune).
Avec Louer solidaire (Paris intra-muros) et Solibail (reste de la France), le bailleur loue son bien à une association, qui elle-même loue à petit prix à des familles démunies.
Avec le Système Caution locative étudiante (CLE), l’Etat se porte garant pour les étudiants.
Multiloc encourage les bailleurs à remettre sur le marché des biens vacants.
Avec tous ces dispositifs, le bailleur touche moins que le loyer de marché, mais bénéficie de garanties dont le paiement des loyers.
Jacques CLEREN
Athenis Conseils
