Après une période marquée par l’attentisme, le marché immobilier dijonnais semble retrouver un nouvel équilibre. Les acheteurs reviennent, mais avec des critères plus précis et une attention renforcée portée aux prix. Karine Toussaint, de Pietrapolis Dijon, décrypte cette évolution et les nouvelles réalités auxquelles vendeurs et acquéreurs doivent désormais s’adapter.
Depuis le début de l’année, comment qualifieriez-vous la situation du marché immobilier ancien à Dijon et dans la métropole ? Reprise, stabilisation ou encore attentisme ?
Karine Toussaint : « Je parlerais aujourd’hui de stabilisation, avec un meilleur équilibre entre offre et demande.
Les acquéreurs sont à nouveau dans une démarche de projet, mais ils sont beaucoup plus attentifs à la cohérence entre le prix, la qualité du bien et son emplacement.
À Dijon et dans la métropole, le marché reste d’ailleurs assez contrasté. Les biens bien situés, en bon état et proposés au juste prix, suscitent rapidement de l’intérêt. À l’inverse, les biens surévalués peuvent rester longtemps sur le marché. Il est devenu quasiment impossible de vendre un bien en espérant simplement qu’un acquéreur acceptera un prix trop élevé.
On n’est donc plus dans l’attentisme généralisé que nous avons pu connaître, mais plutôt dans un marché devenu plus sélectif et plus rationnel… et aussi plus opportuniste ! ».
Avez-vous le sentiment que le marché a réellement changé par rapport à l’année dernière ? Et quels sont, selon vous, les signes les plus visibles de cette évolution ?
« Je vous répondrai factuellement en vous précisant que les chiffres de notre agence Pietrapolis Dijon sont, pour l’instant, meilleurs en 2026 qu’en 2025. Aujourd’hui, les clients que nous rencontrons sont davantage dans une logique de recherche active, tout en restant vigilants. Ils visitent, comparent et se positionnent lorsqu’ils trouvent un bien qui correspond réellement à leurs critères. C’est finalement un marché plus sain, où l’expertise et la connaissance très fine du secteur prennent toute leur importance ».
Les acheteurs sont-ils revenus sur le marché ou restent-ils encore prudents, notamment en raison des conditions de crédit et du niveau général des prix ?
« Les acheteurs sont revenus, mais ils prennent leur temps et restent, à de rares exceptions près, en position de force.
Aujourd’hui, un acquéreur ne se contente plus d’avoir un coup de cœur. Il regarde attentivement son financement, le montant des charges, les éventuels travaux, la performance énergétique du logement et, bien entendu, le prix au mètre carré par rapport au secteur.
Les conditions de crédit restent évidemment un élément déterminant dans la capacité d’achat. Mais lorsque le financement est solide et que le bien est correctement positionné, les acquéreurs savent se décider ».
Assiste-t-on aujourd’hui à un véritable rééquilibrage entre les vendeurs et les acheteurs ?
« Oui, je pense que nous sommes clairement en train de retrouver un meilleur équilibre. Il y a eu une période où les vendeurs avaient encore en tête les niveaux de prix très élevés que nous avions connus et où les acquéreurs, de leur côté, avaient considérablement perdu en capacité d’achat. Le décalage était important.
Aujourd’hui, les deux parties ont davantage intégré les nouvelles réalités du marché. Le vendeur doit accepter une estimation cohérente et l’acquéreur doit également comprendre qu’un bien de qualité, bien situé et correctement valorisé conservera sa valeur.
Le rôle de l’agent immobilier est justement de créer ce point de rencontre : objectiver le prix, expliquer le marché et accompagner les deux parties pour parvenir à une transaction réaliste ».
Les délais de vente ont-ils évolué depuis le début de l’année ?
« Il est difficile de répondre d’une manière générale, car les situations sont très différentes d’un bien à l’autre. Mais il faut être très clair : aujourd’hui, ce n’est pas simplement le bien qui fait la différence, c’est le couple « bien + prix ».
La première étape d’une vente réussie reste, selon moi, une estimation précise et argumentée, fondée sur les transactions réellement observées dans le secteur et non sur le prix auquel le voisin espère vendre son appartement ! ».
Un bien correctement estimé trouve-t-il rapidement preneur ? Avez-vous quelques exemples ?
« Oui, c’est très souvent le cas. En juin, j’ai vendu sans aucune négociation, dès le premier jour de visite, et avec des dossiers de financement solides, deux T2 : l’un dans le quartier Joffre, l’autre dans le quartier de la Toison d’Or. A la même période, j’ai vendu une maison à Varois-et-Chaignot en une semaine avec moins de 1% de négociation et l’un de mes collègues de l’agence a vendu en une visite, et sans négociation, une maison située à Fontaine-lès-Dijon (plus de 1 million d’€).
Après un mois de juillet chargé en termes de visites mais sans beaucoup d’offres d’achat à la clef, j’ai trouvé que le retour de vacances des acquéreurs dijonnais avait été très actif avec, fin août : la vente, au prix demandé, de deux T3 refaits à neuf dans le quartier haut Victor Hugo, ainsi que la vente (avec négociation) d’un très bel appartement dans le centre historique de Fontaine-lès-Dijon.
À l’inverse, un bien affiché 10 ou 15 % au-dessus de sa valeur de marché peut donner l’impression d’être « difficile à vendre », alors que le problème vient parfois simplement de son positionnement initial.
C’est là que notre métier prend tout son sens. Il ne s’agit pas de donner au vendeur le prix qu’il aimerait entendre, mais le prix qui permettra réellement de vendre sa maison ou son appartement dans de bonnes conditions.
Et aujourd’hui plus que jamais, un vendeur bien conseillé dès le départ gagne du temps, évite que son sa maison ou son appartement ne se banalise sur les portails immobiliers et maximise ses chances de réaliser sa vente dans de bonnes conditions ».
Propos recueillis par Jean-Louis Pierre
Pietrapolis Dijon
7 boulevard de la Trémouille – Dijon
k.toussaint@pietrapolis.fr
