Quels sont les moyens d’optimiser son investissement ?
En dépit de la crise sanitaire, l’immobilier ne semble pas connaitre la crise. Les biens se vendent très bien et très rapidement. Concernant les loyers, même constat, ils continuent d’augmenter de 7% en dix ans dans les grandes villes françaises. Bonne nouvelle donc pour les investisseurs. Dès lors, comment optimiser son investissement selon la stratégie et la situation fiscale de l’investisseur ?
Plusieurs dispositifs fiscaux peuvent permettre d’améliorer la rentabilité en tenant évidemment compte de ses objectifs à moyen et long terme. Calqué sur le Pinel, le dispositif Denormandie, qui prendra fin au 31 décembre 2022, offre les mêmes avantages en cas d’achat d’un logement ancien à rénover dans une ville labellisée « Coeur de ville » (222 communes sont concernées) ou ayant mis en place une opération de revitalisation de territoire. Les travaux doivent être réalisés par un professionnel certifié RGE et représenter au moins 25 % du prix du logement.
Mais attention, cette rentabilité doit être appréciée au regard des risques locatifs (part de la population éligible au dispositif et taux de vacance entre deux locataires), car l’obtention de la réduction d’impôt est conditionnée à la location effective du bien. Or dans 60 % des villes éligibles, plus de 80 % de la population dépasse les plafonds de ressources pour être locataire en Denormandie.
Autre possibilité : le déficit foncier
Il permet dans la mesure où ils ne perçoivent aucun loyer pendant la période des travaux de déduire leur coût des loyers générés par leurs autres biens. Ce qui va leur permettre de réduire à la fois le montant de l’impôt sur le revenu mais aussi celui des prélèvements sociaux (17,2 %) dûs sur leurs revenus fonciers. S’ils n’ont pas d’autres revenus fonciers (ou des revenus fonciers insuffisants pour absorber la totalité des travaux), la déduction du coût des travaux leur permet de constater un déficit foncier, imputable sur leur revenu global dans la limite de 10 700 euros par an.
Le solde et les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers des dix années suivantes. L’imputation du déficit sur leur revenu global les oblige à louer le bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit. Mais ils n’ont pas d’obligation à respecter s’ils imputent un déficit foncier sur des revenus fonciers positifs. Ils ne peuvent donc pas revendre le logement avant ce terme, ni le reprendre pour y habiter, pour le prêter à des proches ou le louer en meublé.
A défaut, le fisc peut remettre en cause l’imputation du déficit et recalculer leurs revenus imposables des trois années précédentes comme s’ils n’avaient pas imputé de déficit.
L’achat d’un bien en démembrement de propriété
Il permet à l’investisseur d’acquérir uniquement la nue propriété et l’usufruit étant acquis par un bailleur institutionnel ou social pour une durée de 12 à 15 ans selon le bail.
Ce montage permet à des contribuables qui ont des revenus élevés et qui n’ont pas besoin de revenus complémentaires immédiats de payer qu’une partie du bien à l’acquisition soit entre 50 voire 70 % du bien puisqu’ils n’achètent que la nue-propriété. Oon ne perçoit aucun revenu pendant cette période. Au moment de la cessation d’activité, l’investisseur récupère la pleine propriété (au bout de 15 ans).
En cas de revente à l’issue de la période du démembrement, la plus-value est calculée par différence entre le prix de vente et la valeur de la pleine propriété à sa date d’entrée dans le patrimoine du vendeur et non le prix payé par l’acquéreur compte tenu de la décote. Dans une volonté de transmission, ce montage peut être une excellente stratégie d’optimisation.
La location meublée est à privilégier pour ceux qui sont en phase de constitution de patrimoine. Les conditions de location sont plus souples que la location dite nue. La location peut être pour une semaine, un mois…
Les loyers sont imposés non pas dans la catégorie des revenus fonciers mais dans celle des Bénéfices industriels et commerciaux ( BIC ). Il est donc possible non seulement de déduire toutes les charges, y compris les frais d’acquisition de la première année, mais surtout d’amortir le logement et les meubles exactement comme peut le faire une entreprise. L’amortissement est considéré en plus des intérêts d’emprunt comme une charge au sens fiscal. Ce statut est idéal pour ceux qui cherchent à se constituer des revenus à terme sans avoir une lourde imposition des revenus immobiliers.
Par un montage immobilier bien adapté, il est donc possible de se constituer un patrimoine à terme sans trop de fiscalité. Le tout est de bien maitriser les situations. Le conseil d’un spécialiste permet d’optimiser l’ensemble dans le cadre de la gestion de son patrimoine global .
