Période d’été et Covid : quelles sont les précautions à envisager en cas de loyers impayés  ?

En cette période d’été bien méritée pour tous, la crise économique post Covid-19 peut devenir pour les propriétaires de biens immobiliers une période très compliquée.

En raison de la crise sanitaire et de ses répercussions, de nombreux locataires peuvent avoir subi des diminutions de salaires ou même ne plus percevoir de revenus du tout.

Le nombre de retard de paiement a fortement augmenté. Depuis le déconfinement ce phénomène s’est un peu résorbé mais reste très présent .

Pour l’activité commerciale (les baux commerciaux), la situation est plus préoccupante. Les retards de paiement se sont accrus.

Le propriétaire bailleur peut se prémunir de ces risques en souscrivant une assurance.

Dans le cas d’une location d’un bien immobilier loué à un particulier, l’assurance loyers impayés reste le moyen le plus sûr de se protéger.

Les critères des assureurs sont sensiblement équivalents aux critères demandés au locataire pour occuper l’appartement (situation professionnelle / CDI, CDD, niveau de revenus par rapport au loyer...).

Selon les contrats, le propriétaire pourra être indemnisé entre 10 000 et 100 000 € sur une durée pouvant aller de 12 à 24 mois. La cotisation sera de 2,5 % à 4,5 % du loyer.

Depuis peu, il est aussi possible de souscrire la caution Visale mise en place par l’État. Elle est gratuite. Elle prend en charge, selon certains critères sans franchise ni carence, jusqu’à 36 échéances d’impayés.

Certaines assurances proposent de couvrir en plus des loyers impayés la prise en charge de la procédure en cas de litige avec le locataire.

Concernant les locaux commerciaux, le bailleur peut aussi souscrire une assurance loyers impayés. Ces assurances sont limitées dans le temps : généralement une année et le cout est très élevé.

Compte tenu de l’absence de recettes pour les petites entreprises, des négociations se sont engagées entre les bailleurs et les locataires, soit pour décaler ou établir des délais de paiement.

Les assurances pertes d’exploitation n’ont pas pu prendre en compte cette situation. Il a donc été mis en place à l’initiative des pouvoirs publics un groupe de travail entre les assureurs, les bailleurs et les locataires pour mettre en place une offre qui puisse répondre à ce type de sinistre.

Il peut être urgent pour les bailleurs titulaires de contrats assurance impayés de bien relire son contrat et de discuter avec son assureur des conditions d’exercice de son assurance en cas de loyers impayés.

Compte tenu des circonstances et du nombre croissant de sinistres, les primes d’assurance pourraient être revues à la hausse par les assureurs.

Point important pour les bailleurs : il peut être possible de s’assurer lorsque le locataire est en place et que les loyers ont été acquittés régulièrement sur une période d’au moins six mois.

A noter que pour le volet copropriété, il peut exister une assurance pour l’immeuble prise par le syndic pour assurer le paiement des charges courantes.

Sans assurance, le meilleur recours est certainement la négociation avec son locataire afin d’éviter un contentieux lourd, long et coûteux.

Certains veulent invoquer « le cas de force majeure » en raison de la pandémie. Les juristes sont très divisés sur cette notion.Est-il possible d’invoquer cette notion ? A ce jour rien n’est tranché.

L’assurance n’est pas la solution à tout mais dans bien des cas elle permet de se prémunir contre des risques futurs qui pourraient coûter encore bien plus cher : il faut mieux prévenir que guérir.