Acheter un bien immobilier et bien le louer afin d’en optimiser le rendement… Pas toujours évident de trouver le bon type de bail ? Il n’existe pas une façon de mettre un bien en location. Il faut maitriser les caractéristiques des baux pour faire le bon choix dans un contexte qui évolue rapidement.
Ces dernières années, nous avons vu l’essor des locations type Airbnb, Booking… Ces locations d’appartements meublés de courte durée ont explosé aussi bien dans les grandes métropoles que dans les centres touristiques.
Les contraintes étaient moins fortes que pour les locations classiques. Le législateur avec la loi ELAN (Évolution du logement de l’Aménagement et du Numérique) a voulu tenter d’harmoniser les règles en créant le « bail mobilité ».
Cette loi est entrée en vigueur cette année. Il permet de louer un bien meublé pour une durée de un à dix mois à un locataire en situation de mobilité : études ou stage, mutation, mission temporaire…
La location de courte durée a aussi ses contraintes : il faut être très disponible pour réaliser l’accueil et état des lieux d’entrée et de sortie ou alors il faut passer par un service de conciergerie. Ce service a bien évidement un cout évalué en moyenne à 20 % de la valeur locative.
Le propriétaire ne pourra demander de dépôt de garantie au locataire (fixé à 2 mois de loyers pour un meublé traditionnel) mais il pourra demander à bénéficier de VISALE (Caution gratuite proposée par l’État).
Certains propriétaires ont parfois quelques réticences à s’engager sur un bail à long terme compte tenu des contraintes d’un bail classique.
Tout investisseur souhaite que son loyer lui soit payé en temps et en heure. Certains vont privilégier de louer à un étudiant dont les parents se portent caution ou un couple avec des revenus réguliers et stables avec des contrats de travail en CDI. Mais rien ne présume a priori du comportement du locataire.
Dans tous les cas, les assurances loyers impayés et carence locative sont « presque » indispensables. Ces assurances permettent établir une analyse fine du candidat à la location mais surtout d’être sûr d’être payé.
Ces garanties ont un coût (environ 5 à 8 % du loyer) mais rassurent l’investisseur. Dans le cas où un prêt a été contracté pour l’acquisition du bien, si le locataire ne paye pas, les loyers seront pris en charge par l’assurance. De plus, s’ajoutent à ces garanties la prise en charge des dégradations faites par le locataire et la prise en charge des éventuelles procédures contentieuses entre le propriétaire et son locataire.
Avec le retour de l’encadrement des loyers, certains investisseurs s’orientent vers d’autres biens comme des murs commerciaux ou des bureaux.
Ce type d’investissement répond à des règles bien précises.Certes la rentabilité peut être bien meilleure qu’un logement traditionnel mais dans ce contexte, il est à noter que l’on a affaire à des professionnels et non des particuliers. La rédaction du bail nécessite de faire appel à un professionnel du secteur (agent immobilier, avocat, notaire).
Signer un bail, et le bon, reste un acte important. Opter pour le bon type de bail va orienter et déterminer la rentabilité de l’investissement. Il est donc important de bien être conseillé dans l’option du bail et sa rédaction.
Il n’empêche : Les trois règles d’or en matière d’immobilier restent : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement.
