Jean-François Buet : « Un record de transaction ? C’est mathématique et structurel »

Dans le monde de l’immobilier, il est un nom que tout le monde connaît : celui de Jean-François Buet, à la tête de l’agence éponyme, qui a été de 2013 à 2018 président de la Fédération nationale de l’immobilier. C'est aussi le président d’Habellis, l’un des acteurs de premier plan du logement social en Bourgogne - Franche-Comté. Jean-François Buet, c'est un savoir-faire et une expertise reconnus. Entretien.

Dijon l'Hebdo : Le secteur d’activité du logement ancien est un de ceux qui a le mieux traversé la crise. Le marché est tiré par une très forte demande, elle-même soutenue par des taux d’intérêts de crédit au plus bas. Va-t-on vers un record de transactions pour 2021 ?

Jean-François Buet : « Oui. C'est à la fois mathématique et structurel. La démographie progresse. On est de plus en plus nombreux en France et il est donc normal qu'il y ait plus de besoins. Par ailleurs, nous sommes aujourd'hui sur des cycles de détention des biens qui sont plus courts. On ne fait plus construire une maison pour toute la vie. La vie désormais nous amène à plus de mobilité. Autre élément important, les familles monoparentales sont beaucoup plus nombreuses. Tout ce que je viens d'évoquer conduit naturellement à plus de locations et plus de ventes et d'acquisitions. C'est mathématique et structurel. D'où l'importance, pour se faire une véritable idée, de s'appuyer sur le nombre de ventes par rapport au parc immobilier. Ce parc, il augmente tous les ans. Il y a 36 millions de logements en France et tous les ans on devrait en construire 450 000 chaque année. La réalité des chiffres, ce sont plutôt entre 300 et 400 000 qui sont construits. Globalement, le parc augmente de 1 % par an. Il est donc logique qu'il y ait plus de transactions mais, pour autant, ça ne veut pas dire qu'il y a une « bulle ».

DLH : Comment expliquez-vous le fait que le marché du logement fasse preuve d’une vigueur remarquable malgré un contexte de réduction de l’offre ancienne et de hausse des prix ?

J-F. B : « L'effet Covid a suscité une véritable réflexion. Contraints à rester chez soi, les Français, pour beaucoup, se sont posé de vraies questions existentielles du genre : « Est-ce une bonne chose de continuer à vivre là où je suis au vu de ce que paye et au regard de ce que cela vaut ? Ne pourrai-je pas imaginer une vie autre, différente, ailleurs ? ». Conséquences : on a constaté des changements de comportements, des mouvements d'une région à une autre, le tété-travail s'est installé... On a vu le marché sur les grandes métropoles que sont Paris, Lyon, Marseille ou encore Bordeaux, avoir une progression moins forte que les villes moyennes de la taille de Dijon où les prix sont plus attractifs et la vie plus agréable ».

DLH : Entre le neuf et l'ancien, qu'est-ce qui peut faire la différence dans la tête d'un acquéreur potentiel ?

J-F. B : « Déjà, le terme « logement ancien » ne me plaît pas. Pour moi, c'est un terme un peu abscons. Les mots ont leur importance et ils sont de nature à créer de l'émotion. Acheter un appartement n'est pas forcément synonymes de travaux à effectuer rapidement. Il faut savoir que, fiscalement, un logement devient ancien au bout de 5 ans. Je préfère parler de logements existants et de logements en construction. On parle bien des voitures neuves et de voitures d'occasion. Une voiture d'occasion, elle peut n'avoir qu'un an comme elle peut avoir 20 ans...

Pour revenir à votre question, aujourd'hui, la recherche se fait à partir de deux critères : l'emplacement et le prix. Si les gens sont pressés, ils vont faire leur choix sur le marché existant. S'ils le sont moins, ils vont faire le tour des projets immobiliers. Le prix du neuf est, en général, supérieur au prix de l'existant. Le différentiel de prix, qui est de l'ordre de 20 à 25 %, est contrebalancé par d'autres avantages. Les frais d'acquisition sont réduits et il y a aussi des garanties notamment en terme de normes d'isolation qui vont réduire les coûts de fonctionnement du logement. Ce que les Allemands appellent le deuxième loyer. Vous avez là une donnée qui pèse désormais de plus en plus dans le choix des acquéreurs qui préfèrent, du coup, mettre plus d'argent dans l'investissement de départ ».

DLH : Comment voyez-vous le secteur évoluer dans les mois qui viennent ?

J-F. B : « Pour regarder devant, il ne faut pas oublier de regarder dans le rétro. J'aime bien cette expression car elle nous amène à poser de bonnes questions. Comment le marché immobilier a-t-il évolué au fil du temps ? A quel moment y a-t-il eu forte activité ou récession ? On s'aperçoit qu'en période de crise la valeur pierre fait recette.

De 1982 à 1987, les prix ont marqué, en certains endroits, un recul. Pour autant, le capital a été moins atteint qu'il aurait pu l'être sur d'autres valeurs plus complexes et plus aléatoires. Les valeurs refuge, elles sont constantes. On les connait : c'est l'or, la pierre. Et nous, en France, on est attaché à la pierre qui s'inscrit pleinement dans notre histoire. Et cela malgré une fiscalité extrêmement lourde aujourd'hui.

2 à 3 millions de personnes sont aujourd'hui mal ou pas logées en France. Il y a urgence à agir. Quand on construit des logements, ils le sont en France avec des entreprises qui payent des charges en France, qui font de la ressource fiscale en France... Il ne faut pas que M. Macron oublie ça et considère que l'immobilier n'est pas un actif valorisant. Sur ce terrain-là, nos concitoyens ne lui donnent pas raison car on voit bien qu'ils investissent dans l'immobilier pour leur résidence principale, aujourd'hui fiscalement plutôt préservée même si certains énarques voudraient nous mettre un impôt sur le loyer fictif de la résidence principale ».

DLH : Quels sont les conseils que vous donneriez pour réussir un achat immobilier ?

J-F. B : « L'achat immobilier se fera différemment selon qu'on le destine à sa résidence ou bien à l'investissement. Il faut bien cerner son objectif. Si c'est pour investir, quelle est la motivation ? La rentabilité, la valorisation du patrimoine, la plus-value, ou la fiscalité. Si c'est pour se loger, que cherche-t-on ? La proximité des écoles, du travail, des transports en commun... L'exposition, la terrasse, le balcon... Le coup de cœur, c'est magnifique mais au bout du compte ne vais-je pas payer un peu cher les trois poutres dans le séjour pour une maison qui ne correspond pas vraiment à mes objectifs et mes souhaits. Il faut savoir raison garder...

Le rôle de l'agent immobilier, c'est bien sûr de vendre des maisons et des appartements mais c'est surtout de fournir à son client, acquéreur ou locataire potentiels, les éléments du choix et de l'amener à poser une vraie réflexion. Quand on va chez le médecin, on ne lui indique pas les éléments de la prescription. Comprenons bien que le diagnostic est essentiel. C'est bien parce que l'agent immobilier prend le temps de connaître son client et ses besoins qu'il va pouvoir le guider efficacement et sereinement. L'agent immobilier, il n'est pas là pour donner la surface d'un séjour ou d'une cuisine ».

Propos recueillis par Jean-Louis Pierre