Immobilier défiscalisant : Encore possible d’en profiter ?

Il est encore trop tôt pour dire si le dispositif Pinel sera reconduit ou pas fin 2017. Mais une chose est sûre : il n’est pas trop tard pour investir.

Rappelons que cet avantage fiscal date de 2014. Les investisseurs peuvent déduire 12 %, 18 % ou 21 % du prix d’acquisition du logement neuf à condition de s’engager à respecter les plafonds de loyer 6 ans, 9 ans ou 12 ans selon la réduction choisie.

De plus, le logement peut être loué à un membre de sa famille, ascendant ou descendant. Cet avantage peut offrir un surcroît de sérénité à de nombreux investisseurs, notamment des parents puisqu’il leur est tout à fait possible de bénéficier de l’avantage fiscal et de déduire de leur impôt la pension versée pour aider à payer le loyer de l’enfant.

Il existe un autre élément favorable, on peut financer le bien par un crédit au taux d’intérêt encore très bas. Les taux sur 15 ans ou 20 ans se situent encore entre 1,25 et 1,60 %.

Pour un appartement de 200 000 €, pendant les années de défiscalisation, l’on considère que l’économie d’impôt couvre un quart des mensualités, le loyer la moitié et le dernier quart restant à charge du propriétaire.

Intéressant et même séduisant sur le papier, ce dispositif doit tout de même être étudié avec prudence. Le premier élément à prendre en considération est le risque de dépasser le plafond des niches fiscales qui est actuellement de 10 000 €. Si vous avez des gardes d’enfants à domicile et/ou une personne à domicile pour l’entretien, il est bon de bien faire son calcul. Il serait dommage de ne pas profiter pleinement des réductions fiscales.

Deuxième élément, la date de revente. Bien souvent, il est dit et même recommandé par certains vendeurs de se séparer de son bien à la neuvième année : une fois la réduction d’impôt terminée. L’investissement est immobilier. Il est difficile de connaître l ‘évolution d’un bien à dix ans. Il faut simplement être bien conscient qu’il peut être revendu à partir de cette date mais la conjoncture du moment sera l’élément déterminant.

Il est utile d’aborder à présent un point difficile : quel bien acheter ?

Les règles restent toujours les mêmes. Le bien immobilier doit être dans une zone de forte attractivité économique. Les grandes agglomérations comme Lyon sont à privilégier. Certes le prix du foncier est plus cher mais les locataires potentiels sont présents.

Un autre point fondamental consiste à trouver un bien dans une construction où sont présents, à titre d’occupants, des locataires mais aussi des propriétaires. De trop nombreux propriétaires non-occupants, qui privilégient trop la rentabilité, délaissent l’entretien et les rénovations nécessaires à la conservation de l’attractivité du bien. En revanche, si le pourcentage de propriétaires est élevé au sein de la résidence, l’attention portée à la valorisation des logements s’en trouve accrue. Sachez également que les promotions immobilières avec des deux pièces et studios à terme risquent de devenir moins attractifs dans la durée.

En ce qu’il peut permettre de profiter d’une fiscalité attrayante, renforcée par des crédits immobiliers encore très bas et d’un marché locatif dynamique, le dispositif Pinel possèdent des avantages loin d’être négligeables !

Jacques CLEREN