Les bonnes affaires en immobilier géré peuvent être au rendez-vous… A condition de savoir choisir judicieusement le bien, de trouver le bon gestionnaire et de veiller à la rédaction du bail commercial.
Les offres commerciales proposant d’investir dans un appartement meublé dans une résidence avec services, qui éclosent régulièrement sur Internet, font miroiter des gains aussi alléchants que sûrs.
Porter son choix sur l’achat d’un appartement dans une résidence de tourisme ou pour voyageurs d’affaires, dans une résidence pour étudiants ou pour personnes âgées, médicalisée ou non, la rentabilité est motivante entre 3 % et 4,5 % par an, évaluent les spécialistes du secteur.
Comment éviter les déceptions
Comme pour tout investissement immobilier, l’emplacement est un critère primordial. Le bien retenu doit se situer au bon endroit et au bon prix. Il est assez difficile de prévoir ce que deviendra son investissement dans dix, quinze ou vingt ans.
En revanche, l’investisseur peut aujourd’hui évaluer le prix du logement et le montant du loyer à pratiquer pour toucher un certain niveau de rendement. »
Choisir un bon emplacement au bon prix, c’est une façon de sécuriser le patrimoine de l’investisseur en cas de problème comme une défaillance de l’exploitant. Le prix de vente du logement ne doit donc pas être surévalué par rapport au marché de l’immobilier ancien de la ville où il se situe.
Le montant hors taxe du prix d’achat du logement en résidence seniors doit être inférieur au prix au mètre carré de l’habitation traditionnelle. L’investisseur achète hors taxe, il ne doit donc pas payer plus cher que celui qui investit dans du neuf, en habitation principale.
De même, les loyers perçus par le gestionnaire du logement devront être cohérents avec ceux pratiqués pour des appartements meublés comparables. En général, même si le coût à l’achat est plus élevé, il faut privilégier les grandes métropoles dynamiques au détriment des plus petites communes. Ils préfèrent aussi le centre des villes à leur périphérie. Il faut enfin s’assurer qu’il y a une vraie demande locale pour le type de logement visé et notamment pour les résidences étudiantes et de tourisme, que le marché n’est pas déjà saturé d’offres.
L’investisseur doit veiller à la proximité des transports en privilégiant, par importance décroissante, le métro, le RER, le train et le bus.
Les opérations menées par ce promoteur, principalement à Paris et dans sa région, et sur la Côte d’Azur, sont pour 95 % d’entre elles situées à proximité d’un métro.
La réussite de l’opération dépend aussi de la fiabilité de l’exploitant de la résidence. Dans ce type d’investissement, le particulier signe généralement avec celui-ci un contrat de bail commercial d’une durée d’au moins neuf ans. Au terme du bail, celui-ci est renouvelé de façon quasi automatique. Mais ce n’est pas garanti. L’exploitant joue donc un rôle essentiel : c’est lui qui gère le bien meublé. Il l’équipe et entretient les lieux, trouve des locataires et perçoit des loyers. Sans oublier le versement pendant au moins neuf ans d’un loyer net de charges, dont le montant a été fixé lors de l’achat du logement.
La qualité du gestionnaire est un critère décisif de sélection d’un dossier. Il faut analyser son expertise métier, sa solidité financière, son approche du marché pour s’assurer de la stabilité financière de l’exploitant et de la pérennité de l’opération.
Une fiscalité incitative
L’investissement immobilier en résidence services, offre des atouts fiscaux non négligeables.
L’acquéreur bénéfice de la fiscalité du loueur en meublé classique non professionnel (LMNP) avec déduction des charges et amortissement du bien. Dans ce cas, l’investisseur profite aussi du remboursement de la TVA au taux de 20 %, à condition que le bien soit conservé au moins vingt ans.
L’investisseur peut aussi choisir le dispositif Censi-Bouvard. Ce dispositif est possible jusqu’au 31 Décembre 2016.
Celui-ci permet une réduction d’impôt sur le revenu égal à 11 % dans la limite de 300.000 euros investis, étalée à parts égales sur neuf ans. Celle-ci est accordée aux loueurs non-professionnels pour l’achat d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement ou achevé depuis au moins quinze ans, et ayant fait (ou faisant) l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation, situé dans une résidence de tourisme, pour personnes âgées, handicapées ou étudiantes et loué meublé pendant neuf ans. Ce régime est plus adapté à des particuliers peu imposés et pour des durées de détention égale ou inférieure à vingt ans. Attention, dans cette hypothèse, le bénéfice de la réduction d’impôt interdit à l’investisseur d’amortir son bien.
