Jean-Quentin Seguenot, le patron de l’agence Seguenot Immobilier, à Dijon, est un observateur lucide et attentif du marché immobilier de la métropole dijonnaise. Il nous livre ses impressions toujours très utiles.
Comment décririez-vous aujourd’hui l’état du marché immobilier dans la métropole dijonnaise ?
Jean-Quentin Seguenot : « L’état du marché immobilier local s’est amélioré de manière générale ces derniers mois, à l’exception du neuf qui reste au point mort. Après avoir connu une remontée des taux d’intérêts d’emprunt très forte et très rapide à la suite de deux années d’euphorie post-Covid, le marché a repris des couleurs en 2025 avec un assouplissement des conditions de financement qui a donné une bouffée d’oxygène aux potentiels acquéreurs. Néanmoins, nous pouvons constater un marché de la transaction divisé en deux, avec des biens estimés correctement qui se vendent relativement rapidement, et les autres, surévalués, qui mettent des mois à trouver preneur, souvent à la suite de nombreuses baisses de prix consécutives. Ce calcul est-il le bon ?
Pour ce qui est du marché locatif, il existe un manque réel de logements sur Dijon et la tension est réelle. Les effets combinés de l’arrêt des dispositifs de déductions fiscales sur le neuf, de la sortie de certains logements dont les DPE étaient mauvais et du manque de lisibilité du nouveau dispositif Jeanbrun provoquent une pénurie de logements sur le marché et entraînent une augmentation du montant des loyers. Enfin, la rotation des locataires dans les logements est plus faible, en raison d’une difficulté accrue à accéder à la propriété ».
Le crédit immobilier reste-t-il le principal frein aujourd’hui ?
« Je ne pense pas que le crédit immobilier soit le principal frein à l’acquisition à l’heure actuelle. Si nous prenons du recul, avec des taux d’emprunt aux alentours de 3,5 %, ceux-ci s’avèrent être dans une fourchette moyenne plutôt basse comparée à ces vingt dernières années. Le principal problème reste le prix trop élevé des logements, qui a souvent été gonflé artificiellement par des taux d’intérêts d’emprunt très bas constatés entre 2016 et 2022, suite à l’assouplissement de la politique budgétaire européenne. Le pouvoir d’achat a, quant à lui, stagné, voire baissé, avec l’inflation des prix constatée sur la même période et des salaires qui, de manière générale, n’ont pas suivi cette inflation ».
Quels quartiers dijonnais restent les plus recherchés aujourd’hui ?
« Sans surprise, la partie nord de Dijon est souvent privilégiée, avec les quartiers Victor-Hugo, Montchapet, qui restent des valeurs sûres, mais aussi le quartier Maladière. Le quartier Montmuzard, aux abords du CHU, est également très prisé ».
Y a-t-il des secteurs de Dijon Métropole qui montent fortement en valeur ?
« Je ne pense pas que l’on puisse dire que des secteurs montent fortement à l’heure actuelle, car la hausse importante sur Dijon Métropole s’est effectuée sur ces dix dernières années, avec des prix qui ont augmenté de 20 à 30 %. Aujourd’hui, on parle plutôt d’une légère correction ou stabilisation. L’axe nord de la métropole, dans la lignée des quartiers situés sur la partie nord de Dijon, a plus particulièrement bénéficié de cette inflation ».
Est-ce que certains biens sont aujourd’hui quasiment invendables ?
« Il n’y a pas de bien invendable, juste un prix à fixer en cohérence avec ses caractéristiques. Bien évidemment, certains critères sont prépondérants, tels que le secteur (quartier sensible) ou un mauvais diagnostic de performance énergétique. Ce dernier a pris une place très importante, principalement en raison de deux facteurs : les banques ne financent plus de logements avec de mauvais DPE ou demandent aux clients acquéreurs d’effectuer des travaux de rénovation énergétique, dont le montant est souvent très élevé. Cela induit donc une négociation plus importante sur le bien mal noté énergétiquement. On constate également qu’une grande partie des clients hésitent à acheter des biens nécessitant des travaux importants, car les coûts de rénovation ont fortement augmenté ces dernières années ».
Y a-t-il une « bulle psychologique » chez certains vendeurs ?
« Effectivement, il existe encore, chez certains vendeurs, une bulle psychologique, plus particulièrement chez ceux qui ont acheté entre 2019 et 2022 à des prix souvent élevés et qui se voient, pour une raison ou une autre, obligés de revendre rapidement leur bien immobilier. On peut le comprendre, car il est toujours difficile d’accepter de perdre de l’argent, mais le contexte économique et la remontée des taux font que les acheteurs sont plus exigeants et n’hésitent pas à prendre leur temps afin d’acheter au bon prix ».
Faut-il acheter maintenant… ou attendre encore ?
« On peut toujours se trouver des excuses pour attendre : les prix trop chers, les taux trop élevés… Mais, en calculant bien, pour un foyer qui dépense environ 800 € de loyer (ce qui n’est pas élevé à l’heure actuelle), la perte sèche annuelle avoisine 10 000 €. Je vous laisse faire le calcul sur plusieurs années. Quand les taux montent, les prix baissent mécaniquement, et il faut savoir que vous aurez la possibilité de renégocier le taux de votre crédit lorsque les taux redescendront. Alors, n’attendez pas ! ».
Propos recueillis par Jean-Louis Pierre
