« Coup de jeune » sur le diagnostic

Le diagnostic obligatoire lors d'une vente ou d'une mise en location d'un bien immobilier fait peau neuve à partir du 1er Juillet prochain. Quelles sont les conséquences pour les vendeurs et les bailleurs ?

Prévue dans la loi Elan de 2018, la refonte profonde du diagnostic de performance énergétique ou DPE s'applique à compter du 1er juillet. L'instrument de classement des logements à travers des étiquettes énergie graduées de A (économe) à G (énergivore) vise à informer l'acheteur ou le locataire sur la qualité énergétique du bien. Pour les pouvoirs publics, cette modification apparait comme fondamentale face aux enjeux de la rénovation énergétique des logements. Grâce à ce « coup de jeune », le diagnostic devrait devenir plus fiable, plus lisible et per- mettre de mieux tenir compte des enjeux climatiques. Mais les conséquences peuvent être lourdes pour les vendeurs et les bailleurs.

Il est obligatoire de fournir un DPE (Diagnostic de Performance Energétique) en cas de vente ou de location d'un bien immobilier - sauf pour les baux ruraux et les contrats de location saisonnière - et si vous souhaitez construire ou agrandir un bâtiment. Le
diagnostic doit figurer dans les annonces relatives à la vente ou à la location. A partir du
1er janvier 2022, une estimation de la facture énergétique théorique annuelle du logement
devra aussi y être mentionnée. Avant le 1er juillet, deux méthodes coexistaient. Celle sur factures, qui utilise la consommation énergétique réelle des occupants du logement. La seconde, dite « 3CL » (pour calcul de la consommation conventionnelle des logements), repose sur les qualités énergétiques intrinsèques du bien (bâti, isolation, fenêtres, chauffage…). Après le 1er juillet, seule cette dernière subsiste. Elle intègre de nouveaux critères : consommation de l'éclairage et de la ventilation, confort d'été du logement…

Autre modification majeure, l'introduction du « double seuil ». Le DPE n'est plus calculé sur la seule consommation d'énergie primaire (étiquette énergie), mais aussi en fonction des émissions de gaz à effet de serre (étiquette climat).
Attention, c'est la plus mauvaise performance, en énergie primaire ou en gaz à effet de serre, qui définira la classe du logement. Les doubles seuils définissant les différentes
étiquettes ont eux-mêmes été révisés. Ce DPE nouvelle formule doit s'accompagner de conseils et même d'une estimation du coût des travaux essentiels ou à envisager. D'après les premières estimations, plusieurs centaines de milliers de logements jusque-là classés E deviendront des passoires énergétiques (F et G). D'autres estampillés F rejoindront la classe E. Les plus touchés sont ceux chauffés au fioul, puisque ce mode de chauffage est très polluant et, dans une moindre mesure, ceux au gaz. A l'inverse, des logements chauffés à l'électricité ou au bois ne seront plus vus comme des passoires énergétiques, car moins émetteurs de gaz à effet de serre.

Le DPE ancienne formule a déjà un impact non négligeable sur le prix de vente de votre bien. Une étude des notaires montre qu'un logement F ou G subit une moins-value de 2 % à 18 % par rapport à un logement D. La refonte du DPE devrait accentuer ce malus ou bonus énergétique - et donc peser sur votre décision de vente comme de location - tout en complexifiant l'appréciation de la valeur de votre habitat. Un sursis a été mis en place pour les DPE réalisés avant le 1er juillet. Dans la limite de leur validité actuelle (le DPE est valable dix ans), ils pourront encore être utilisés pour conclure des ventes ou des baux au maximum jusqu'au 31 décembre 2024. Les professionnels recommandent de réaliser un nouveau DPE même si l'ancien est toujours valable afin de garantir la fiabilité des données, en raison d'un possible déclassement.

Pour les futurs bailleurs ou vendeurs, il est conseillé de faire un nouveau DPE sans attendre la fin de cette phase transitoire compte tenu du changement qui pourra intervenir sur l'étiquette du logement. La loi Climat et Résilience en cours d'examen au Parlement prévoit, en effet, d'obliger les bailleurs à rénover leurs logements considérés comme des passoires thermiques, sous peine de ne plus pouvoir les louer en 2028 (F et G) et en 2034 (E) ou, dès 2023, d'augmenter leurs loyers.
Des sanctions sont déjà prévues si, en tant que vendeur ou bailleur, vous ne transmettez pas le DPE ou s'il mentionne de fausses informations pour induire en erreur le futur acquéreur ou locataire. Il est impossible d’aller jusqu’à saisir le tribunal pour demander l'annulation de la vente, de la location ou le versement de dommages-intérêts. Les
conséquences peuvent donc être graves.

Le DPE nouvelle version augmente un peu plus la responsabilité du bailleur ou du propriétaire ; jusque-là uniquement informative, l'étiquette verte devient opposable juridiquement à partir du 1er juillet. Le DPE aura une portée juridique similaire aux autres
diagnostics (plomb, électricité, amiante), à l'exception des recommandations de travaux que le DPE contient. Il sera important de savoir si le DPE est nouvelle ou ancienne
formule dans l’acte de vente ou de location. Espérons que cette réforme puisse apporter à terme plus de confort et moins de dépenses... énergétiques.