Des logements neufs pour accompagner les mutations socio-démographiques

La construction de logements neufs dans la Métropole Dijonnaise est parmi les plus dynamiques des Métropoles de moins de 400 000 habitants avec un taux de construction pour 1 000 ménages de 13,4% (contre 6,1% dans la Métropole de Nancy et 11,7% dans Clermont Auvergne Métropole).

Elle est dominée par le logement collectif qui représente 89% des logements commencés en moyenne depuis 2016. En revanche, elle reste largement concentrée dans la ville de Dijon qui compte 68,5% des logements commencés (hors résidences services) de la Métropole depuis 2016.

La construction d’immobilier résidentiel neuf est orientée à la hausse depuis 2016 dans la Métropole de Dijon avec 1 885 logements mis en chantier chaque année en moyenne. Un ralentissement est néanmoins observé en 2019 qui s’est poursuivit en 2020, passant légèrement en deçà de la moyenne quinquennale et des objectifs fixés par le PLH 2013-2020 de près -6%.

En 2019, le PLUi-HD (Plan Local d’Urbanisme Intercommunal Habitat et Déplacements) est approuvé et prévoit notamment de soutenir la production de logements en fixant pour la période 2020-2030, l’objectif de construire plus de 15 000 logements, dont 50% de logements abordables. Ces objectifs visent à répondre aux enjeux et mutations socio- démographiques et urbains de la Métropole : réduction de la taille des ménages, vieillissement de la population, métropolisation et péri-ubanisation notamment.

Le marché des logements collectifs neufs de la Métropole dijonnaise affiche un dynamisme croissant depuis 2016 avec 962 logements mis en vente en moyenne chaque année dont près de 60% lancés dans la ville de Dijon, principal marché du territoire. Ce dynamisme se manifeste également à travers une demande croissante (956 réservations à la vente en moyenne chaque année depuis 2016) et un délai d’écoulement moyen de 11 mois sur les 5 dernières années, témoignant d’une bonne absorption des nouveaux logements par le marché.

Contrairement à nombre de marchés du logement collectif neuf de l’hexagone, où l’activité a fortement été impactée par la pandémie de la Covid-19, le marché dijonnais fait preuve de résilience face à la crise sanitaire et ses conséquences économiques. En effet, l’activité a enregistré des performances notables avec des mises en vente atteignant un niveau proche de 2018 (plus haut point enregistré depuis 2016), et les réservations à la vente sont restées bien orientées et se sont maintenues au dessus de leur moyenne quinquennale avec 1 133 logements réservés à la vente sur l’année 2020.

Par ailleurs, les prix/m² (hors parking) du logement collectif neuf de la Métropole sont orientés à la hausse depuis 2016 et affichent des fluctuations mineures, traduisant ainsi une demande croissante. Après une légère baisse enregistrée en 2018, les prix sont repartis à la hausse en 2019 pour atteindre leur plus haut niveau en 2020. Les prix dans la ville de Dijon se situent légèrement au dessus du niveau métropolitain et s’inscrivent dans la même tendance haussière avec des valeurs atteignant un niveau proche des 4 000 €/m² (hors parking) en 2020.

La propriété dans le neuf demeure accessible pour les habitants de la Métropole de Dijon, avec un effort relatif en années de revenu médian qui se situe globalement en deçà de 5 ans. Ainsi, cet indicateur constituerait un paramètre incitatif pour les ménages du parc locatif désireux d’accéder à la propriété.

Le parc de logement de la Métropole de Dijon abrite 50,9% de locataires dont une très large majorité dans le parc privé (82,8%) et 17,2% logés dans le parc social. En 2020, le loyer moyen (hors charges) dijonnais s’est établi à 10,58 €/m² pour des baux qui durent en moyenne 1 an et demi. Les loyers dépassent néanmoins ce niveau pour les petits logements et atteint 13,24 €/m² pour les T1 et 11,21 €/m² pour les T2. Inversement, les grandes typologies se situent en deçà de la moyenne avec 8,16 €/m2 pour les T4 et 7,92 € m² pour les T5 et plus. Par ailleurs, les loyers des T3 restent proches de la moyenne : 9,61€/m².

De manière générale, les loyers sont stables depuis 2016 et affichent des variations annuelles modérées depuis 2 ans : +0,6% en 2019 et +0,33% en 2020. En revanche, les T2 et T3 sont les seules typologies à connaître des hausses depuis 2016 qui ont atteint 2% pour les T2 et 1,2% pour les T3 en 2019.

S’agissant des autres communes de la Métropole, les loyers moyens les plus bas sont enregistrés à Chenôve (9,21 €/m2) et Longvic (9,74 €/m²) et les plus élevés à Chevigny-Saint-Sauveur (11,69 €/m²) et Saint-Apollinaire (10,85 €/m²).
(Source Nexity)