SCI à l’IR ou SCI à l’IS ? Le Match !

Une société civile immobilière est vivement conseillée pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier.

Faut-il opter pour l’impôt sur le revenu ou pour l’impôt sur les sociétés ?

Le choix n’est pas simple et mérite la réflexion. En effet, chaque régime possède ses avantages et ses inconvénients et dépend de l’objectif poursuivi au moment de la création de la société.

Chaque régime présente donc ses avantages et ses inconvénients.

Si vous êtes associé personne physique d’une SCI à l’IR

Tout au long de la vie de la société, vous payerez de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sur des revenus locatifs que vous ne percevrez pas forcément.

En effet, il est courant que, pour pouvoir acquérir un bien immobilier, la SCI soit tenue de s’endetter en contractant un prêt auprès d’une banque.

Or, dans la mesure où, seuls les intérêts d’emprunt sont déductibles dans le cadre d’une SCI à l’IR, vous serez imposé sur les revenus locatifs perçus par la société alors même que ces revenus vous serviront déjà à rembourser l’emprunt…

Cependant, au moment de la revente de l’immeuble ou de vos parts sociales, vous pourrez bénéficier de l’abattement pour durée de détention, voir même de l’exonération de la plus-value constatée si vous avez conservé le bien ou les parts plus de 22 ans (impôt sur le revenu) ou 30 ans (prélèvements sociaux).

Bien évidemment, ce « cadeau » fiscal n’est pas acquis et peut tout à fait disparaitre, notamment, à la faveur d’un changement de gouvernement…

Si vous êtes associé personne physique d’une SCI à l’IS

Le raisonnement est inversé dans le cadre d’une SCI à l’IS !

En effet, au long de la vie de la société, vous n’aurez quasiment aucune fiscalité puisqu’il est possible de déduire un amortissement du résultat imposable.

Or, la plupart du temps, cet amortissement correspond au moment des échéances de prêt à rembourser et vient donc se déduire des revenus locatifs perçus par la société.

En revanche, au moment de la revente de l’immeuble ou des parts sociales, l’abattement pour durée de détention ne s’applique pas et la plus-value est calculée sur la base de la valeur nette comptable de l’immeuble ou des parts.

Cela signifie que si le bien détenu par la société est totalement amorti, la plus-value sera calculée en faisant la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable.

La plus-value est donc plus importante mais, vous disposerez, par définition, de la trésorerie nécessaire afin de la payer !

A vous donc de savoir si vous préférez « avancer » de l’impôt sur des revenus que vous ne percevez pas ou si vous préférez payer de l’impôt sur de l’argent que vous percevez !

Maître Pauline Richardot