Cabinet Even du Fou : « L’équipe, la clef de tout ! »

La home page du site internet du Cabinet Even du Fou affiche les 18 professionnels de cette structure spécialisée dans la transaction, la location, la gestion locative et le syndic de copropriété. Il faut dire que son directeur, Christophe Parent, place l’équipe au-dessus de tout. Comme ce juriste, ayant œuvré dans le milieu bancaire avant de rayonner dans l’administration de biens, l’explique, c’est cette belle union des compétences qui garantit la satisfaction clients. Mais celui qui a repris en 2013 les rênes de ce cabinet dijonnais n’hésite pas non plus à donner son point de vue sur l’intérêt supérieur de construire à Dijon… Entre autres !

Dijon l’Hebdo : Quelle est la clef pour un bon cabinet de syndic ?

Christophe Parent : « Notre métier est très consommateur en effectif humain et en moyen informatique. Afin d’amortir et de comprimer les charges, le réflexe est de prendre trop d’immeubles. Souvent, dans les cabinets de syndic, les gestionnaires ont des portefeuilles trop importants. Nous pensons que c’est un mauvais calcul parce que cela a un prix : la qualité de service, la disponibilité et, surtout, le découragement et le turnover des gestionnaires. Lorsque vous avez un portefeuille de 55 ou 60 copropriétés, cela veut dire que vous devez vous rendre à 55 ou 60 assemblées générales en soirée, à au moins autant de conseils syndicaux qui se déroulent aussi tardivement. Les gestionnaires ont des rendez-vous très tôt le matin avec des entreprises sur les chantiers. Ce sont les raisons pour lesquels beaucoup perdent leur gestionnaire, ce qui correspond à perdre la mémoire des immeubles, la connaissance des copropriétaires et du conseil syndical… il faut retrouver quelqu’un, qu’il réapprenne tout et c’est un cycle infernal. Aussi avons-nous fait un tout autre choix. Nous sommes 4 gestionnaires et nous avons 160 immeubles, représentant 4 200 appartements. Cela permet d’apporter véritablement de la qualité de service, de bien connaître nos clients et les immeubles. Mais ce sont aussi des charges de travail raisonnables, permettant de préserver la santé physique et morale de nos collaborateurs. C’est ce qui nous permet d’afficher la stabilité de nos équipes et c’est un argument pour nous. Lorsque nous sommes contactés par des copropriétés qui sont chez certains confrères, le leitmotiv est le suivant : notre gestionnaire change tous les ans. Nous leur disons que nos gestionnaires et nos comptables sont stables. Cela nous confère une grande force… »

DLH : C’est un métier où il ne faut pas se tromper, eu égard aux répercussions engendrées…

C. P : « Il faut faire très attention. Nous sommes sur des grands volumes et si l’on se trompe c’est dans les grandes largeurs. Si on commence à avoir une mauvaise qualité c’est une mauvaise qualité apportée sur 160 immeubles et 4 200 familles ! Ajoutons à cela l’effet d’inertie afin de corriger après… La clef de tout, c’est le travail en équipe, la ressource humaine, ne pas mettre les gens dans la difficulté ou dans le rouge pour être certain que nos clients soient bien servis ».

DLH : La transition énergétique des copropriétés représente l’un des enjeux majeurs actuels. Comment les syndics peuvent apporter leur pierre à ce défi essentiel ?

C. P : « Au-delà du contrat, de nos objectifs, notre fonction sociale est de veiller à l’intérêt général supérieur de la copropriété. Nous essayons toujours de rester au-dessus de la mêlée et de réfléchir à l’intérêt supérieur de la copropriété à moyen ou à long terme. C’est cela qui nous guide. Ensuite nous gérons des demandes, des petits conflits… Il y a des impératifs juridiques, légaux, techniques et, dans le même temps, les dossiers importants comme l’isolation… Le syndic est le point de passage obligé et les pouvoirs publics commencent de le comprendre. L’environnement juridique dans ce métier est extrêmement volatile. Tous les ans nous apportent sa nouvelle loi… Nous avons un travail de pédagogie par rapport à nos copropriétaires mais nous avons également la mission de respecter leur intérêt et leur sentiment. Nous sommes les mandataires de nos clients. Nous leur proposons et, in fine, ils prennent des décisions. La deuxième grande difficulté réside dans le fait que ce sont des projets sur plusieurs années. Après la sortie d’un texte de loi, avant même que l’on manipule la première truelle, entre le moment où l’on plante la petite graine et le moment de la pousse du projet, il se passe a minima 3 ans, quand tout va bien, si à chaque étape les propriétaires votent favorablement ».

DLH : Quels peuvent être les freins ?

C. P : « Ils peuvent être financiers mais aussi psychologiques. A partir du moment où il y a des normes et des lois, les gens se sentent contraints. Si vous arrivez en disant attention, il faut se dépêcher car arrive une nouvelle norme… déjà, par principe, vous baissez le rideau de fer psychologique ! Il faut établir des plans de financement et surtout mettre en avant le gain sur le confort d’habitation, la valorisation du patrimoine… Lorsque vous mixez cela avec des cabinets où le gestionnaire change tous les ans, c’est strictement impossible. Pour qu’une copropriété s’engage, il faut qu’elle ait confiance dans son syndic et son gestionnaire. Les gens ne vont pas faire un chèque qui peut aller de 200 000 à 500 000 euros à quelqu’un qu’ils ne connaissent pas même s’il est très bon. Il y a ainsi la complexité de ce type de projets et le fonctionnement des cabinets. C’est pour cette raison que cela ne va pas vite… N’oublions pas non plus que, dans une copropriété, vous avez la rénovation thermique mais aussi la réfection de la cage d’escalier, le remplacement de l’ascenseur, la réfection de l’étanchéité en toiture, etc. Nous devons faire avancer tout cela de front. Si les parties communes sont délabrées, c’est une préoccupation qui va les toucher au quotidien. Ce n’est pas de la mauvaise volonté des copropriétaires ou des syndics, il faut faire avancer tout cela en ordre, en planifiant les priorités ».

DLH : On parle aussi beaucoup de l’évolution technologique, numérique… des bâtiments aujourd’hui. Qu’en est-il réellement ?

C. P : « Je vais vous donner un exemple illustrant : les bornes de recharge de voitures électriques. Si vous allez voir un concessionnaire, celui-ci vous dit qu’aujourd’hui il n’existe aucun modèle qui ne soit pas une variante électrique. Si vous comptez les micro-hybrides, les hybrides non rechargeables, les hybrides rechargeables et les total-électrique, vous être au-dessus, en terme de ventes, des véhicules traditionnels. Nous nous sommes dits que les demandes de bornes allaient exploser. Absolument pas… Ce qui se passe généralement : une personne nous appelle pour faire poser une borne dans son garage. Nous lui répondons que nous allons effectuer la demande à la prochaine assemblée générale. Il nous rétorque qu’il a déjà acheté la voiture… Il faut savoir que 90% des copropriétés de la métropole sont aujourd’hui dépourvues de toute prise, individuelle ou collective. Comment font les gens ? Ils se rendent à des charges sur le domaine public ou dans des stations services ».

DLH : Quels ont été les répercussions du PLUI-HD (Plan local d'urbanisme intercommunal - habitat déplacements) adopté par Dijon métropole sur les copropriétés ?

C. P : « Il concerne surtout le neuf et les promoteurs. Pour les copropriétés existantes, ce qui est remarquable depuis longtemps à Dijon, c’est que les services de l’Etat ou de la ville sont dans un esprit favorable. Lorsque l’on fait des demandes de travaux, cela se passe très bien pour peu que l’on respecte le cadre. Il n’y a pas de freins, pas de délais anormaux… Nos interlocuteurs ne sont pas hors sol, ils sont impliqués. Nous n’avons aucune appréhension en déposant un dossier. C’est la même chose avec les Bâtiments de France… »

DLH : Quel est votre sentiment sur le programme de construction conséquent développé par la Ville et Dijon métropole ?

C. P : « Vous allez à Bordeaux, à Nantes ou à Lyon. Partout cela construit. Et c’est vital. Ce sont les métropoles qui vont de l’avant, qui construisent qui seront présentes demain. Monsieur Rebsamen a parfaitement raison sur ce point de vue-là. Une métropole qui régresse en nombre d’habitants, c’est le signe majeur du déclin. Il faut donc tout faire pour attirer une nouvelle population. Afin de faire venir des nouveaux habitants, il faut proposer de l’habitat à des prix abordables. Et, pour cela, il faut construire beaucoup afin de maintenir une concurrence entre les prix. C’est la clef ».

DLH : Vous n’êtes donc pas en phase du tout avec ceux qui dénoncent « la bétonisation » de la ville…

C. P : « Si vous êtes d’accord avec la stratégie faisant rayonner Dijon, si vous êtes d’accord sur la nécessité de construire, alors vous n’avez que deux possibilités. Soit la métropole s’étend, soit on densifie. Le choix de Dijon métropole est de densifier. C’est un chaînon logique et l’on n’a pas construit des immeubles dans le square Darcy. La densification, c’est le retrait d’une veille maison ou d’un vieil immeuble pour bâtir un nouvel immeuble. Si tel n’était pas le cas, la métropole s’agrandirait au détriment des campagnes, des terrains agricoles… Si l’on arrête de construire, les prix augmenteront parce qu’il y aura une pénurie d’offres. Les gens ne viendront plus et, petit à petit, les entreprises, les grandes enseignes partiront. Comme il y a de plus en plus d’immeubles neufs, il faut que les copropriétaires investissent. Sinon la chute pourrait être brutale, car, aujourd’hui, pour quelqu’un qui arrive à Dijon, il a le choix : entre des immeubles en bon ou en mauvais état, énergivores ou non… Quand un immeuble neuf sort de terre dans un quartier, souvent cela déclenche des ravalements de façade alentours ».

DLH : Comment jugez-vous le marché de l’immobilier à Dijon ?

C. P : « Il existe une particularité à Dijon. Sur le long terme, je trouve que les prix sont extrêmement stables. Il suffit de prendre le prix d’une maison ou d’un appartement qui s’est vendu il y a quinze ans et vous regardez à combien s’élève la transaction aujourd’hui. Vous constaterez cette stabilité. Nous avons cette chance sur Dijon. Nous assistons à une espèce de sagesse du marché local qui ne s’emballe ni à la hausse ni à la baisse. Ensuite l’apport permanent de constructions neuves calme aussi le marché de l’ancien. Cela a un effet pondérateur. Il y a des effets de rattrapage, comme on a pu le voir après le déconfinement. C’est un effet raisonnable, qui connaît des petits à-coups par moment mais seulement inhérents à des éléments conjoncturels. Nous allons, par exemple, faire notre meilleure année en terme de nombre de ventes et de chiffre d’affaires. Cependant je l’impute à un effet rattrapage des projets manqués en 2020 ».

DLH : Quel message souhaitez-vous adresser à celles et ceux qui ont un bien à gérer, à acheter ou à vendre ?

C. P. : « La résidence principale représente déjà l’épargne principale des ménages. Cela a non seulement une valeur d’usage mais aussi une valeur sociale. On l’a vu avec le confinement : il faut que ce soit confortable, isolé, bien ventilé…Il ne faut pas se tromper. Que ce soit en syndic, pour la gestion de son bien personnel ou pour la vente, c’est devenu tellement complexe, avec les normes, les diagnostics… il faut être parfaitement inconscient pour le faire seul. Il y a des professionnels pour s’en occuper. C’est comme si vous choisissez l’automédication plutôt que d’aller voir un médecin ! »

Propos recueillis par Camille Gablo