Citya Immobilier est une marque leader au niveau national et est présente dans plus de 125 villes, avec plus de 200 agences, toutes autonomes et de plein exercice. Chez Citya Immobilier, la volonté est de conseiller les clients durablement, en veillant au développement et à la valorisation de leur patrimoine tout en suivant l’évolution de leurs besoins, qu’ils soient l’achat, la vente, la location, la gérance ou la copropriété. Ce sont donc deux spécialistes, Denis Morand et Aurélien Girard, qui nous ont fait part de leur analyse de l’activité immobilière de ces derniers mois.

Dijon l’Hebdo : Un an après le début de la crise du Covid-19, où en est le marché de l’immobilier sur le plan national ?

Denis Morand : « C’est un marché qui est resté dynamique tout au long de ces derniers mois malgré les périodes de confinement et cette tendance devrait s’installer durablement. Les volumes de transactions et de chiffres d’affaires en 2020 ont été sensiblement les mêmes qu’en 2019 qu’on a présentée comme année record. Les trois premiers mois de cette année 2021 seront même meilleurs qu’à la même période des années précédentes. La demande est excessivement forte et elle doit faire face à une raréfaction des biens. Pour vous donner un ordre d’idée, on a débuté 2021 avec 20 % de biens en moins sur notre stock national par rapport à l’année précédente ».

DLH : Comment expliquez-vous cette situation ?

Denis Morand : « Il y a plusieurs explications. L’une que l’on avance en premier lieu, c’est que l’incertitude qui règne freine incontestablement les gens dans la vente de leurs biens et les met dans une position d’attente. S’il y a un point négatif à mettre en avant, c’est bien celui-là. »

DLH : Et le Covid dans tout ça ?

Denis Morand : « Bonne question. Après, il y a des choses qu’on ne peut pas maîtriser. L’après-Covid, c’est pour quand ? Dans six mois, dans un an… ? Après le Covid 1, risque-t-il d’y avoir un Covid 2 ? Comment vont se comporter les propriétaires d’Airbnb qui ont vu fondre leurs revenus avec la pandémie ? On voit bien que certains d’entre eux sont dans l’obligation de vendre leurs biens parce qu’ils sont, du coup, dans l’incapacité de rembourser leur emprunt. Cela va inévitablement perturber le paysage de l’immobilier ».

DLH : Les taux d’emprunt qui restent très bas facilitent la bonne santé de l’immobilier ?

Denis Morand : « C’est incontestable. C’est une chance et cela explique l’engouement pour la pierre même si les banques ont un peu resserré les conditions d’octroi notamment pour les primo-accédants. Il faut reconnaître qu’on a là une situation privilégiée, quasi exceptionnelle, pour se lancer dans une acquisition ».

DLH : N’est-ce pas un vent de verdure qui a soufflé l’an passé sur les transactions ?

Denis Morand : « C’est un sujet dont on a beaucoup parlé. En terme de consultations sur nos sites, nous avons atteint des chiffres record. Maintenant, pour Paris, c’est plutôt un épiphénomène. Quitter la capitale pour un peu de verdure, c’est bien mais ce sont des heures en plus dans les transports qu’il faut intégrer dans le quotidien des Franciliens et là ce n’est pas forcément ce qu’ils souhaitent. Par contre, les appartements avec balcon ou terrasse sont devenus une priorité. Le confinement est passé par là. Dans le reste de la France, cet effet verdure que vous évoquez a été beaucoup plus prononcé dans la mesure où les problèmes de circulation sont loin d’être ceux qu’on rencontre dans la capitale. Il ne faut pas oublier, non plus, que les personnes qui imaginent une vie active à distance de leur entreprise par le biais du télétravail demandent évidemment tous les services qui vont avec : une bonne connexion wifi, la fibre, les commerces de proximité, les espaces de loisirs et de culture… Et là, ce n’est pas toujours évident. 

Prenons un exemple concret : Montbard. On pouvait imaginer, avec le TGV qui permet de rejoindre le cœur de Paris en une heure, être sollicité par des Parisiens pour y habiter. Et bien non. Nous n’avons pas davantage vendu de biens immobiliers ».

DLH : Sans surprise, après deux confinements, les Français cherchent avant tout un espace extérieur. Ainsi que des logements plus grands ? Si l’offre n’est pas en mesure de satisfaire la demande, faut-il s’attendre à une flambée des prix ?

Denis Morand : « Augmentation des prix oui, flambée non. Des hausses de 1 à 5/6 points, c’est possible mais n’oublions pas que, dans beaucoup de villes, les prix sont déjà à des niveaux très élevés ».

DLH : Pourquoi certains professionnels craignent-ils « une crise immobilière majeure » avec le projet de loi climat ?

Denis Morand : « On touche là plus particulièrement le domaine des promoteurs immobiliers. C’est une question que nous suivons avec beaucoup d’attention car la construction de logements neufs a évidemment une incidence sur le marché de l’ancien car elle peut accélérer le phénomène de raréfaction que j’évoquais il y a un instant. Les craintes qu’expriment les professionnels reposent sur les fortes contraintes qui reposent sur la construction de nouveaux logements. Je crois savoir que le projet de loi prévoit de freiner drastiquement l’ouverture à l’urbanisation tout en privilégiant la mobilisation des logements vacants et le recyclage des friches pour répondre aux besoins en logements. Il faut prendre garde à cette notion de logements vacants car ils ne correspondent pas forcément aux besoins et sont souvent vétustes. Des logements vacants, il y en a toujours eu et il y en aura toujours. C’est parfois tout simplement lié aux comportements de leurs propriétaires qui ne souhaitent pas les mettre à la location. Quant au recyclage des friches, l’addition des coûts va forcément impacter le prix du foncier.

D’une manière générale, il faut également mettre en avant que le coût de la construction est lié à tout ce qui est imposé en termes normatifs. On améliore, et c’est tant mieux tout ce qui touche à l’isolation thermique et phonique, à l’accession des personnes à mobilité réduite… Quant aux déséquilibres, ils peuvent être provoqués aujourd’hui par des décisions à la fois symboliques et lobbyistes qui ne répondent pas forcément aux besoins réels de la population ».

DLH : Les prix de l’immobilier qui flambent à Lyon est-ce la conséquence directe de l’arrivée des Verts à la tête de la mairie ?

Denis Morand : « Conséquence directe, je ne peux pas l’affirmer mais il y aura tout de même des répercussions. L’arrivée des Verts à la tête de grandes villes a eu pour effet le blocage, parfois l’annulation, d’un certain nombre de programmes immobiliers. On l’a vu à Lyon mais aussi à Bordeaux, Tours où nous avons notre siège social. Ces impacts-là, il faudra des années pour les rattraper. Sans compter une conséquence directe sur les prix de l’ancien.

Pour revenir à Lyon, il ne faut pas négliger les dynamiques locales qui jouent sur les prix de l’immobilier. Citons l’extension du métro, des secteurs, comme Confluence, qui sont en complète restructuration. La Croix Rousse devient inabordable parce que c’est devenu le quartier des bobos. Et n’oublions pas que Lyon est longtemps restée, au niveau des prix, bien en dessous des grandes villes françaises. D’où un phénomène de rattrapage qui s’est effectué au fil des années pour cette ville qui n’est plus qu’à une heure de TGV de Paris ».

DLH : Peut-on dire que l’immobilier est cher à Dijon ?

Aurélien Girard : « Pour moi qui suis dijonnais d’adoption, je serais tenté de dire oui. Cela dépend évidemment des quartiers. Victor Hugo, Montchapet, Centre ville affichent les prix les plus élevés au m2. La Toison d’Or est également à un niveau important du fait de la proximité de Valmy, des centres médicaux et commerciaux, du passage du tram, des axes de circulation… même si sur un plan architectural ou patrimonial, l’intérêt est pour le moins limité. Et on pourrait également évoquer des quartiers qui seront les quartiers attractifs de demain. Je pense, par exemple, à la partie sud de Dijon dans la proximité et le prolongement de la future cité internationale de la Gastronomie sur l’axe Dijon-Beaune. Le quartier des Bourroches mais aussi toute cette partie comprise entre les facultés et le boulevard Voltaire / place du 30 Octobre prennent de la valeur. On vient de vendre une belle maison années 30 dans le quartier Montmuzard à un prix sur lequel nous avions émis des doutes sérieux. Malgré son prix élevé, elle est partie rapidement, en une quinzaine de jours. On voit bien désormais que les clients recherchent un peu de verdure et sont prêts à y mettre le prix ».

DLH : Combien de temps faut-il en moyenne pour vendre un appartement sur la métropole dijonnaise ?

Aurélien Girard : « Un appartement bien placé, de qualité, avec balcon ou terrasse, au bon prix, va se vendre en moins d’un mois. Si ce n’est pas le cas, l’explication reposera surtout sur son prix et son environnement. C’est d’une logique imparable ».

DLH : Les confinements ont imposé de nouvelles méthodes de travail. Je pense, par exemple, aux visites virtuelles ? Cette pratique va-t-elle s’installer durablement dans le quotidien des agents immobiliers ?

Aurélien Girard : « Est-ce que vous seriez prêt à investir dans un bien en l’ayant découvert uniquement sur un écran ? La visite virtuelle restera un élément complémentaire mais rien de remplacera la visite physique avec son ambiance et son atmosphère. C’est toute la différence avec la VEFA -vente en l’état futur d’achèvement- qui se fait sur plan et qui est en quelque sorte de la « pierre papier ». On a vu quelques cas de réservations de locations après une visite virtuelle. Mais c’est très rare et cela ne remplacera bien sûr pas la démarche habituelle mais c’est une pratique nouvelle et il est indispensable que les négociateurs maîtrisent l’outil. C’est une démarche qui peut s’inscrire dans le temps dès lors qu’on la considère comme une pré-visite ».

Denis Morand : « Sur le plan national, on a réalisé des ventes qu’on aurait jamais imaginées. Elles se sont faites en visio où l’on fait une visite en direct avec le client derrière son écran. C’est là un outil qui permet de dialoguer avec le client, de répondre à ses questions en direct. Un outil qui va nous permettre de nous rapprocher de la décision finale. J’ai des collaborateurs qui continuent à faire des visites sous cette forme pour des clients éloignés. C’est un service qu’on peut proposer au client s’il le souhaite ».

DLH : Citya gère un important portefeuille de biens à la location. Toutes les copropriétés ont été autorisées à organiser leurs assemblées générales à distance, notamment par visioconférence, et sans avoir besoin d’un vote en présentiel pour le décider. Néanmoins un sondage national publié en décembre montrait qu’à la veille du couvre-feu et du second confinement fin octobre, 77% des AG qui auraient dû se tenir après le premier confinement (pour l’exercice 2019) n’avaient toujours pas eu lieu. Qu’en est-il à Dijon ?

Aurélien Girard : « Le premier confinement a provoqué un arrêt complet sur la tenue des assemblées générales. Ces deux mois ont été globalement perdus à un moment où on traite la plus grosse partie de ces assemblées, la plupart des copropriétés fonctionnant sur l’année civile. C’est en quelque sorte une boule de neige qui s’est créée et qui a grossi au fil des mois. Conséquence : il y avait un certain nombre d’AG qui n’avaient pas pu être tenues dans les délais. Le vote par correspondance et la visio-conférence ont permis un retour à la normale et le gouvernement a prorogé jusqu’au 30 juin la possibilité de tenir ces réunions sans présence physique. Ce qui est dommage, c’est que les habituels débats sont quasi-inexistants. D’où la nécessité d’avoir une visio préalable pour approfondir les sujets à l’ordre du jour ».

DLH : Du syndic bénévole au syndic assisté, en passant par le syndic traditionnel ou en ligne, il existe de nombreuses solutions pour une copropriété. Selon vous, laquelle reste la plus efficace et pourquoi ?

Aurélien Girard : « Je vais forcément prêcher pour ma paroisse. Un syndic professionnel reste garant des fonds qu’il a en sa possession. Il a une responsabilité sur ce qu’il met en œuvre. Et cela vous ne l’aurez pas avec un syndic bénévole ou assisté. C’est un métier qui a beau être décrié, on s’aperçoit qu’on en a bien besoin. Car c’est un métier qui se complexifie. Il se réglemente de plus en plus. Demain, toutes les constructions qui sont issues des Trente Glorieuses, de la période post premier choc pétrolier, se verront dans l’obligation de se rénover énergétiquement. Pour cela, les propriétaires devront s’entourer, non seulement des hommes de l’art et des professionnels du BTP, mais aussi d’un professionnel de l’immobilier qui garantira le bon déroulement des travaux ».

DLH : Quel type de bien choisir pour un investissement locatif sur Dijon et la Métropole ?

Aurélien Girard : Il faut investir à proximité des infrastructures locales. Un bien proche des grands axes de circulation, du tram, avec accès direct à l’université, de commerces, d’établissements de santé…

Propos recueillis par Jean-Louis Pierre

Citya Dijon en chiffres

• 512 copro gérées pour 13 500 lots

• 3614 appartements gérés pour les propriétaires bailleurs

• 900 locations/an

• 153 ventes/an

Le groupe Citya Immobilier

Citya immobilier est la 1ère entreprise indépendante d’administration de biens française. La société, fondée sous la désignation de Le Syndic, est créée à Tours en 1990 par Philippe Briand puis rebaptisée Citya Immobilier en 2003.

En l’espace de deux décennies, le fondateur de Citya Immobilier, Philippe Briand, aujourd’hui président de l’enseigne, a su lui insuffler une véritable dynamique de croissance en région, puis au niveau national tout en conservant son statut d’indépendant.
Chaque point de vente propose des services de qualité à destination des investisseurs, des copropriétaires, ainsi que des vendeurs, acquéreurs et locataires.
Partout en France, les collaborateurs, spécialisés par métier, sont impliqués dans la vie économique de leurs régions respectives, connaissent parfaitement leur territoire et accompagnent efficacement leurs clients dans une relation de proximité.

En chiffres

– 3e acteur du marché français
d’administration de biens

– 3 500collaborateurs en 2019

– + de 200 agences locales

– 125 villes en France métropolitaine
et en outre-mer

– 1 million de clients

– 261 M€de chiffre d’affaires en 2018