Ventes d’HLM, transformation de bureaux en logements, assouplissement des normes d’accessibilité… C’est le nouveau plan du gouvernement pour « construire plus, mieux et moins cher ». Les députés viennent de voter le projet de Loi Élan (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique). Ce texte devrait faciliter la construction de nouveaux logements en France. Mais, sur le terrain, cette loi sur l’évolution du logement est loin de faire l’unanimité. Hamid El Hassouni, président de Grand Dijon Habitat, explique pourquoi il s’y oppose.
Dijon l’Hebdo : La loi Elan est présentée comme la loi du « logement pour tous ». Etes-vous d’accord avec cette formule ?
Hamid El Hassouni : « Ce slogan va produire le contraire de ce qu’il souhaitait annoncer. L’entourage d’Emmanuel Macron est extrêmement doué dans l’invention de slogans publicitaires. Dans les faits, ce texte de loi de 66 articles, qui devait déclencher un choc de l’offre, va, au contraire provoquer un cataclysme. La machine à détruire est en marche. On exige de la part des offices HLM d’alimenter le cercle vertueux qui consiste à construire des logements pour les familles les plus modestes, de continuer à rénover le parc ancien, à entretenir le patrimoine. Et, parallèlement, on réduit nos ressources en nous imposant de baisser nos loyers. C’est une équation à plusieurs inconnues. On nous demande de faire mieux, plus vite et de meilleure qualité avec beaucoup moins de moyens ».
DLH : Il ne fallait donc rien changer ?
Hamid El Hassouni : « Je ne suis pas contre l’idée de réformer le logement social. Je ne suis pas opposé à faire évoluer nos pratiques, notre modèle économique mais pas en nous forçant la main comme c’est le cas. Je ne suis pas un oiseau de mauvais augure mais, à dessein, je pointe du doigt ce qui dysfonctionne. Cela fait 91 ans qu’on existe et on a toujours su s’adapter quelque soient les circonstances. Ici, nous sommes heureusement soutenus par Dijon Métropole et ça compte de pouvoir s’appuyer sur une collectivité de rattachement qui est sur la même longueur d’ondes. Je déplore que les députés En Marche de Côte-d’Or ont voté la loi Elan malgré le temps d’échanges que nous avons eu avec eux. Je pensais qu’ils avaient un rôle d’alerte… Au final, la victime collatérale, ça reste le locataire ».
DLH : Financièrement, qu’est-ce que représente la baisse des loyers ?
Hamid El Hassouni : « C’est un véritable coup de massue que l’on a subi avec la baisse des loyers. Pour Grand Dijon Habitat, cela représentera 1,5 million d’euros en 2018 et 2019. Ensuite, on enregistrera une perte de 4,5 millions d’euros pour les trois années suivantes. Les bailleurs sociaux qui ont parc inférieur à 15 000 logements devront fusionner pour mutualiser leurs moyens pour répondre à la feuille de route fixée par le gouvernement. C’est un raisonnement très simpliste. Quand on met côte à côte deux corps malades, ça ne fait pas une personne en bonne santé… »
DLH : La solution pour faire face à ces baisses de recettes, c’est la vente de logements que préconise le gouvernement ?
Hamid El Hassouni : « On peut aussi, et c’est une fausse bonne idée, « mettre le paquet » sur la vente de notre patrimoine. Au départ, ça partait d’un bon sentiment : favoriser le parcours résidentiel de nos locataires avec la possibilité de devenir propriétaires à des prix attractifs. Sauf que dans les faits, les vannes sont complètement ouvertes. Je m’explique : demain, ce seront des fonds de pension, des investisseurs privés qui seront en capacité d’acquérir des immeubles en bloc. Et, au bout d’un certain délai, ils pourront vendre les logements à l’unité pour dégager une plus-value. Pour moi, le cadeau il n’est pas fait aux locataires actuels mais aux investisseurs privés ».
DLH : La vente de logements sociaux devra atteindre, en France, les 40 000 transactions par an, contre 8 000 actuellement. Concrètement, que va-t-il se passer sur la Métropole dijonnaise ?
Hamid El Hassouni : « Grand Dijon Habitat vend, en moyenne depuis des années, 18 appartements par an. Demain, on devra monter ce chiffre à 50 / 60 par an. Il va falloir nous expliquer comment y arriver. Il y a des principes de réalité. C’est un triste constat : nos locataires vivent majoritairement sous le seuil de pauvreté. Si, demain, on leur soumet l’idée de devenir éventuellement propriétaires, l’obtention d’un prêt bancaire relèvera de la gageure. Donc à qui vendre ? Elle est là la question. On sait bien que ceux qui pourront acheter disposent de revenus moyens. Seront-ils en mesure, dans la co-propriété qui aura été créée, de faire face aux investissements nécessaires pour faire face aux inéluctables travaux d’entretien, de remise aux normes ? Je n’en suis pas tout à fait certain.
Notre patrimoine, c’est le fruit de 91 années de construction. Les bailleurs, où que ce soit, vont devoir vendre leurs logements les plus attractifs. Le problème, c’est qu’on ne reconstituera jamais une offre de logements équivalente car il y a beaucoup moins de foncier disponible ».
DLH : Il va donc falloir serrer les boulons ?
Hamid El Hassouni : « On va devoir réduire la voilure et réactualiser notre plan stratégique patrimonial. Nous annulerons certaines opérations et nous en reporterons d’autres. Cela aura forcément un impact sur les entreprises locales et sur l’emploi. En nous privant de liberté et en réduisant nos marges de manœuvres, cela diminuera notre rôle d’acteur économique et d’amortisseur social. En 2015, les bailleurs sociaux ont quand même contribué à hauteur de 17 milliards d’euros à l’économie française.
Ce que je reproche à ce gouvernement, c’est de ne pas faire preuve de discernement. On ne peut pas, comme ça, dupliquer la situation de l’Ile de France aux autres régions ».
DLH : Utiliser la formule « machine à détruire », n’edst pas un peu fort ?
Hamid El Hassouni : « Non car on touche aussi aux fondamentaux de la loi SRU. La règle des 25 % de logements à loyer modéré dans les communes va tomber à l’eau. C’était une règle sanctuarisée. Dans les faits, la vente de logements sociaux va tomber de facto dans l’accession à la propriété, c’est à dire dans le privé. Et la loi précise toutefois que ça restera du logement social pendant 10 ans… Les chiffres seront biaisés. C’est du pain béni pour les communes qui ne respectent pas la loi. De plus, les bailleurs pourront vendre leurs logements sans demander l’accord des collectivités qui, pour beaucoup, se sont battues pour avoir des logements sociaux.
Prenez le plan Borloo. L’ancien ministre a quand même été mandaté par le Président de la République en personne. Il a présenté un plan d’actions ambitieux. Au final, que reste-t-il ? Presque rien. On veut remodeler l’ancien monde avec un logiciel qui est vide. On ne peut pas gouverner la France en appliquant une technique commerciale…
Et puis, cette loi Elan, c’est aussi une régression sociale par rapport au public handicapé. Il fallait jusqu’alors que 100 % des logements neufs soient accessibles aux personnes à mobilité réduite. Désormais, on passe à 10 %. C’est une façon d’exclure un peu plus des personnes en quête de logements accessibles. Vous comprenez mes inquiétudes… »
Propos recueillis par Jean-Louis Pierre
