La loi DUFLOT 2 et les agences immobilières

Adoptée en première lecture le 17 septembre dernier, la Loi Duflot 2 (dite ALUR pour Accès au Logement et Urbanisme Rénové) affiche plusieurs objectifs :
1) Mettre un terme à l’existence des marchands de liste en leur faisant obligation de posséder un mandat exclusif sur les biens proposés.
2) Protéger les consommateurs notamment, dans le cas des copropriétés, en limitant strictement les « frais annexes » (photocopies, fournitures de papeterie, etc.) et en classant tout le reste du travail du syndic dans un forfait annuel ; il s’agit également de rendre obligatoire l’existence de comptes bancaires séparés pour chaque copropriété.
3) Encadrer les honoraires des agences immobilières.
4) Rendre obligatoire la transparence sur les tarifs pratiqués.
5) Contrôler et réformer les professions immobilières. Vaste programme… Ajoutez une garantie universelle des loyers (GUL) devant être mise en place au 1er janvier 2016, plus l’encadrement des loyers selon les « prix du marché », mélangez bien tout ce qui précède et vous aurez les ingrédients pour un cocktail explosif !
Si, du coté des consommateurs, on se félicite de cette approche, tout en regrettant qu’elle n’aille pas encore plus loin, chez les professionnels de l’immobilier la fronde est manifeste et tous les acteurs sont vent debout contre cette loi qui, à les en croire, menace directement près de 15 000 emplois. A DIJON L’HEBDO nous sommes allés à leur rencontre pour tenter de comprendre et, au passage, nous leur avons demandé s’il n’y aurait pas trop d’agences immobilières à Dijon.

Premier interrogé, Jean-François BUET, propriétaire de 3 agences à Dijon, syndic de plus de 200 copropriétés et Président national de la FNAIM. Voici ses réactions :
« Cette Loi est idéologique et dogmatique. Partant d’une intention de faire baisser les prix du secteur locatif pour faciliter l’accès à un logement décent, elle aura pour effets de stigmatiser une profession, de faire peur aux bailleurs en les ponctionnant davantage et de réduire l’offre locative. Ses seuls aspects positifs concernent la formation et le contrôle des intervenants de ce secteur, toutes choses que nous demandions depuis longtemps. Depuis 30 ans, nous assistons à l’incurie des pouvoirs publics, incapables qu’ils sont de produire en masse des logements ; quand il y a pénurie, il ne faut pas s’étonner de la hausse des prix, c’est une loi incontournable de tout marché. A Dijon, il convient de noter que nous avons observé une baisse des loyers de 5 % au cours des deux dernières années, ce qui montre bien que lorsque le parc disponible excède la demande il y a bien une baisse des prix. Il est donc particulièrement injuste de traiter comme des boucs émissaires ceux-là mêmes qui sont en aval du dossier ! En fait, on a l’impression qu’on cherche à faire une loi de portée nationale pour un problème qui concerne essentiellement Paris et sa banlieue où il y a une vraie pénurie de logements. Notre métier consiste à mettre en relation un propriétaire disposant d’un bien en bon état et un locataire solvable, on est alors dans le gagnant-gagnant ; dans de très nombreux cas nous poussons les propriétaires à effectuer des travaux ne serait-ce que pour attirer et fidéliser plus aisément des locataires ; on peut donc dire que nous sommes parmi les acteurs de la bonne santé du parc immobilier. Quant au locataire, sa solvabilité est évidemment essentielle ; la GUL, une des mesures emblématiques de cette Loi, consiste surtout à transférer à l’Etat ce qui existe déjà par le biais d’assurances privées qui, aujourd’hui, demandent aux propriétaires entre 2,8 et 3 % du montant du loyer pour garantir son paiement (il s’agit de la GLI, Garantie des Loyers Impayés) ; il faut savoir qu’il y a en France – et la situation est à peu de choses près la même à Dijon – 2 % des locataires qui sont des mauvais payeurs chroniques et environ 4 % des locataires qui ne payent pas (ou mal) leurs loyers en raison de situations personnelles difficiles (chômage, divorces, etc.) et pour ces derniers nous cherchons évidemment des solutions en les aidant à traverser cette mauvaise passe. La GUL risque simplement d’amplifier le nombre des mauvais payeurs chroniques en les déresponsabilisant un peu plus… Le coût estimé pour les finances publiques oscille, sur la base des données actuelles, entre 700 et 700 millions d’euros ; il y a fort à parier qu’en déresponsabilisant les locataires indélicats ce chiffre sera à revoir sérieusement à la hausse. Ne nous précipitons pas car cette disposition ne s’appliquera qu’au 1er janvier 2016 et d’ici là les pouvoirs publics auront peut-être le temps de revenir ou de modifier ce dispositif qui, pour le moment, a tout d’une ‘usine à gaz’. Quant aux syndics de copropriétés, la demande de comptes bancaires séparés ne fera que renchérir les charges puisque les banques factureront des frais supplémentaires pour chaque compte isolé ; est-ce bien le but recherché ? Les charges augmentent parce que l’électricité, le fioul, le gaz, les assurances, la TVA, etc. augmentent ; je rappelle que la taxe foncière a augmenté en moyenne de 14 % ces dernières années et, que je sache, les syndics y sont parfaitement étrangers. Donc, encore une fois, ne faisons pas des syndics les responsables de causes qu’ils ne font que répercuter. Je voudrais revenir sur la menace bien réelle sur les emplois : Les honoraires de location sont payés à 50% par les locataires et représentent 400 à 450 millions d’euros ; si les locataires n’ont plus à payer d’honoraires nous pouvons en effet craindre pour plus de 8 à 9.000 emplois qui sont quasi exclusivement tenus par des jeunes femmes en CDI ! Pour leur part, les syndics vont également devoir prendre des mesures pour faire face aux nouvelles contraintes et baisse de leurs honoraires. Les chiffres qui circulent sur les risques d’emplois détruits sont donc bien réels. Enfin, sur la question de savoir s’il y a trop d’agences immobilières à Dijon, je ne le crois pas ; comme pour tout commerce, c’est la loi de l’offre et de la demande qui crée un marché ; certes, il y a eu un boom vers 2007 ou 2008 correspondant, pour des raisons démographiques, à une augmentation de la demande et il est vrai qu’on a vu des gens ouvrir des agences un peu n’importe comment ; la sanction est vite tombée et ces non professionnels ont rapidement mis la clé sous la porte ; en fait, on voit surtout celles qui ouvrent et un peu moins celles qui ferment… ».
Deuxième personne interrogée, Dominique Grimpret, propriétaire de l’Office Foncier Avenue du Drapeau à Dijon. On va le voir, ce monsieur ne pratique pas la langue de bois.
« Cette loi est une loi sectaire, faite par des gens sectaires. Avec les écolos, tout ce que pensent les autres n’est pas digne d’intérêt, persuadés qu’ils sont de détenir la vérité vraie. Si l’objectif de cette loi est de faire baisser les loyers, à Dijon c’est parfaitement inutile puisque depuis 2009 les loyers baissent à la relocation, retrouvant leurs niveaux de 2002, ce qui prouve bien que lorsqu’il y a une adéquation entre le nombre de logements proposés et le nombre de candidats locataires le marché se régule tout seul. Cette baisse est si vraie que des gens qui ont pris un bien en location il y a une dizaine d’années (et qui enregistrent les hausses annuelles basées sur l’indice de référence des loyers) auraient aujourd’hui tout intérêt à déménager car ils trouveraient mieux pour moins cher. Ne plus demander de frais d’agence aux locataires ? Outre le fait qu’on introduirait l’idée pernicieuse que le travail de certains ne coûte rien, cette loi aboutira surtout à ce que les agences n’aient plus qu’un seul client, le propriétaire, auquel cas elles ne défendront plus que ce dernier, drôle d’approche. J’ai entendu qu’il serait possible de facturer les états des lieux mais tout ceci reste encore très flou. Pour ce qui est de la Garantie Universelle des Loyers (GUL), elle ne s’applique pas chez moi car j’ai du avoir un cas sur 500 où il y a eu un réel contentieux, c’est tout. Si on veut que l’ensemble du logement devienne du seul domaine de l’Etat, qu’on le dise, mais par pitié qu’on ne tourne pas autour du pot. Quant à l’impact sur la trésorerie des agences, c’est très simple : en ce qui me concerne, cela conduira à une baisse de 50 % de mes revenus locatifs et je serai très certainement amené à réfléchir sur la pérennité d’au moins un poste salarié. C’est vrai, j’ai aussi une activité de syndic qui, comme tout métier, doit trouver sa justification économique en face des services rendus ; la loi Duflot 2 ambitionne de faire baisser les honoraires des syndics, dont acte ; là aussi, il faudra soit trouver d’autres facturations compensatrices, soit tailler dans les effectifs. Par contre, j’entends de plus en plus dire que cette GUL, dont le coût serait supporté par l’Etat, c’est-à-dire par les contribuables, pourrait atteindre 1,2 milliard d’euros. Ça tombe bien, l’Etat ne les a pas ! En résumé, telle qu’elle se présente devant le Parlement et le Sénat, cette loi Duflot 2 est tout sauf une bonne chose. Mais je ne désespère pas car il y aura certainement des amendements… ». Enfin, pour répondre à votre question, je ne crois pas qu’il y ait trop d’agences à Dijon ; peut-être en agences de transactions pures et encore … En agences de gestion nous sommes une cinquantaine et en syndics une vingtaine ; il y a donc encore de la place. ».