Après deux années de repli marqué, le marché de l’immobilier a retrouvé quelques couleurs. L’affermissement de la reprise dépendra de la capacité des vendeurs à ajuster leurs prix, des acheteurs à retrouver de la confiance, mais aussi des pouvoirs publics à favoriser la fluidité du marché. Me Didier Levray, notaire à Dijon, expose le point de vue de sa profession.
Au niveau national, le marché de l’ancien a confirmé au troisième trimestre une dynamique de reprise observée depuis plus d’un an. La Métropole dijonnaise s’inscrit-elle dans cette dynamique ?
Didier Levray : « Jusqu’à 2023, les volumes de ventes étaient suffisamment forts pour ne pas nous préoccuper. C’est en 2022 que nous avons constaté le point le plus haut avec plus d’1,2 millions de transactions en France. Le point bas, nous l’avons enregistré en 2024 avec 870 000 transactions. C’était une baisse inédite. Nous n’avions jamais vécu une telle situation.
Dijon s’est inscrit dans la tendance nationale. Sur notre région, le point bas a été atteint en octobre-novembre pour les appartements. Et pour les maisons, le point bas s’est manifesté en août-septembre de cette année 2024. Depuis ces périodes, il est réconfortant de constater une remontée significative. Du 1er septembre 2024 au 31 août 2025, la variation des volumes pour les appartements est supérieure à 8 % et, pour les maisons, elle est supérieure à 10 % sur la métropole dijonnaise. Si on prend la Côte-d’Or entière, la variation des transactions de maisons est supérieure à 23 %. N’oublions pas que l’essentiel des appartements se vendent sur Dijon et sur les communes périphériques.
Mais l’essentiel des maisons ne se vend pas à Dijon mais sur toute la Côte-d’Or. Ces 23 % sont à rapprocher des chiffres de 2023 où les baisses sur la métropole dijonnaise étaient supérieures à 18 %. En 2024, nous avons constaté des baisses de l’ordre de 8 %. Aujourd’hui, nous sommes repartis sur une franche augmentation.
La note de conjoncture du conseil supérieur du notariat nous apprend que, sur 12 mois -de fin août 2024 à fin août 2025, et sur la France entière, nous sommes sur des volumes de 10 % similaires à ce que l’on a constaté en Côte-d’Or ».
Comment expliquez-vous cette reprise, tout particulièrement à Dijon ?
« Les facteurs sont multiples. D’abord, il y a toujours cet effet de balancier qu’on mesure dans tous les domaines. C’est particulièrement vrai dans l’économie. Une baisse est quasi systématiquement suivie par une hausse. On l’a vu en 2022, après le covid, avec un redémarrage fulgurant qui faisait suite à une baisse tout aussi fulgurante. Aujourd’hui, on va faire la même démonstration. Après une baisse très impactante du marché, nous avons une remontée… C’est totalement logique.
Après, il y a des facteurs matériels comme la stabilisation des taux d’intérêt. C’est assurément un contexte favorable. A part l’Espagne, on fait mieux que partout en Europe ».
Comment s’orientent les prix dans les différents quartiers de Dijon ?
« C’est très variable d’un quartier à l’autre. Globalement, on est sur une tendance d’augmentation des prix des appartements supérieure à 1 % sur la métropole. Sur les maisons, on est sur une décélération de l’ordre de 2 à 3 %.
Pour les appartements, on voit que les quartiers qui progressent le plus en terme de prix sont les secteurs résidentiels (Jouvence, Montchapet, Victor Hugo, Maladière, Pouilly, Montmuzard). Paradoxalement, on voit aussi qu’il y a une forte augmentation des prix à Fontaine d’Ouche, Chenôve, Saint-Apollinaire ou encore Quetigny. Ce qui veut bien dire qu’il y en a pour tout le monde. Ceux qui ont le moins de pouvoir d’achat investissent quand même.
Pour les maisons, c’est aussi dans les quartiers résidentiels qu’il y a la plus forte progression des prix. Citons le Parc, la Montagne sainte-Anne, Fontaine-lès-Dijon, Talant… Ailleurs, les prix stagnent. On ne peut pas dire qu’il y a de franches baisses. Nous sommes dans une métropole plutôt sage. C’est tant mieux ».
Ne pensez-vous pas que cet équilibre retrouvé reste quand même très précaire ?
« Globalement, en France, il y a une ambiance qui nous amène à nous poser des questions. Par rapport au marché de l’immobilier, on s’aperçoit qu’il y a une cassure entre ce que vivent les citoyens dans leur quotidien et ce qui se passe chez ceux qui nous dirigent. Que ce soit au gouvernement ou au parlement. L’incompréhension est proche du divorce.
C’est au travers du prisme du notariat que j’exprime ce ressenti. Le notariat, et plus particulièrement dans son activité qui touche à l’immobilier, il a affaire à qui ? A la France qui bosse, qui se lève tôt pour reprendre une vieille expression. A la France qui investit, qui entreprend, qui va de l’avant. Qui donne d’elle même. Que ce soit pour l’entreprise ou la famille. Cette France là, elle est confrontée à des messages politiques et médiatiques qui sont très perturbants. Elle n’entend parler que de dette, de pouvoir d’achat et d’assistanat… Cette France là a le sentiment que nos hommes politiques sont complètement hors-sol et leurs messages ne sont pas favorables à l’immobilier ».
Comment se porte le marché du neuf ?
« En Côte-d’Or, le marché du neuf, c’est essentiellement l’agglomération dijonnaise. En 2022, on était sur des volumes supérieurs à 900 ventes à l’année, avec un pic à 1 100 ventes. L’an passé, on est tombé à moins de 450 ventes. Aujourd’hui, on est revenu à 640 ventes à l’année, très en deçà de ce qu’on pourrait espérer.
Au niveau national, en août 2025, les mises en chantier ont augmenté de 21 % par rapport au mois précédent. C’est bien. Par contre, les réservations restent sur une tendance à la baisse de 8,7 % sur un an. Ce qui reste quand même inquiétant. Le neuf est un marché totalement sinistré qui a subi, en plus, la fin des incitations fiscales ».
Qu’est-ce que les pouvoirs publics pourraient faire pour faciliter la fluidité du marché ?
« Remettre en place des incitations fiscales pour déclencher l’étincelle propice au redémarrage. Le marché immobilier, dans le neuf, a toujours fonctionné avec des incitations fiscales. On ne produit plus de nouveaux logements. On fonctionne sur un parc existant. Conséquence : le marché locatif est complètement grippé ».
À la suite de l’interdiction de location des « passoires thermiques », les ventes de logements « les plus énergivores » continuent-elles de progresser ?
« Je n’ai pas de statistiques locales mais on voit, au niveau national, que les ventes de maisons et appartements avec étiquettes F et G ont marqué une pause dans leur progression. En 2025, cela représente quand même 15 % des ventes. Par rapport à un logement en classe D, un appartement en classe G subit une décote de 12 %. Si c’est une maison, c’est 25 %. En classe F, c’est – 8 % si c’est un appartement et – 18 % si c’est une maison. On remarque dans nos études, la belle proportion des acheteurs qui entament des travaux de rénovation énergétique dès la signature de l’acte. Si on le rapporte à la France entière, il se rénove des milliers et des milliers de logements ».
De plus en plus de vendeurs de biens cherchent à vendre eux-mêmes leurs bien. Est-ce une bonne attitude ?
« C’est un réflexe qui n’est pas nouveau. Il y a plus de 50 % des ventes qui se font de particulier à particulier. Cela a toujours été. Dans tous les domaines, il n’est pas rare de voir des gens vouloir faire le boulot d’un professionnel. Et s’il existe des professionnels, c’est qu’il y a des éléments de complexité.
Celui qui veut vendre par lui-même, qui ne veut pas passer par un négociateur, s’expose à des risques. Le minimum, c’est d’aller voir son notaire pour savoir quelles sont les pièces utiles et nécessaires, les problématiques qui peuvent exister, notamment en termes d’urbanisme ou de fiscalité, pour entreprendre la vente de son bien
Pour revenir à la notion de valeur, un bien qui est au prix se vend. En règle générale, dans des délais très raisonnables. On est dans un marché immobilier qui est sain. Il n’est pas surévalué comme on a pu le connaître en 2006-2007 ou plus récemment en 2021-2022 ».
Comment voyez-vous évoluer le marché de l’immobilier dans les six prochains mois ?
« Avec l’inflation et le pouvoir d’achat qui se sont stabilisés, je pense que le marché immobilier va continuer à évoluer dans le sens d’une augmentation des transactions mais pas forcément accompagnée d’une hausse des prix. C’est d’ailleurs ce qu’on ressent depuis la rentrée de septembre. Quant aux taux d’intérêt, il ne faut pas s’attendre à les voir baisser ».
Propos recueillis par Jean-Louis Pierre
