Catherine Vandriesse alerte sur les évolutions liées aux DPE

Depuis le 1er juillet, la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) de Côte-d’Or a une nouvelle présidente : Catherine Vandriesse, qui fut à la tête du cabinet Cogim avant de prendre les rênes du market center Keller-Williams Nation, se mobilise au quotidien sur le territoire comme au niveau national pour les adhérents FNAIM mais également l’ensemble de leurs clients vis à vis des nouveaux dispositifs législatifs. Et notamment ceux ayant trait aux désormais célèbres DPE… Après un état des lieux du marché, Catherine Vandriesse nous détaille les enjeux de ces évolutions susceptibles de changer (très rapidement) la donne

Dijon lHebdo : Lannée 2021 fut exceptionnelle, avec un record de 1,178 million de ventes à l’échelle nationale et 49 794 en Bourgogne Franche-Comté. Avec la hausse des taux et surtout le taux d’usure, 2022 ne devrait pas atteindre un tel sommet. Quel regard portez-vous sur l’évolution du marché ?

Catherine Vandriesse : « Dans la note de conjoncture que nous avons publiée en mai dernier, Dijon arrive en 17e position des villes de l’Hexagone avec un prix moyen d’ensemble à 2789 € (2 640€ pour les appartements et 3 621pour les maisons). Mais il est particulièrement intéressant de se pencher sur l’évolution des prix sur 3 mois, 1 an et 5 ans. Sur 3 mois, nous avons déjà assisté à Dijon à une variation de + 0,9%, sur 3 ans celle-ci a atteint + 7,9% et sur 5 ans + 29,8 % ! En ce qui concerne la location, cette augmentation est tout de même aussi de + 6,7 % sur 5 ans. Le rendement locatif à Dijon est ainsi autour de 5%, ce qui n’est pas mal du tout. Dans notre Baromètre des Territoires de juillet dernier, réalisé grâce à tous les grands acteurs de l’immobilier qui acceptent de partager leur data, nous nous apercevons qu’avant le boom immobilier de 2021 la Bourgogne Franche-Comté était à moins de 40 000 ventes par an et qu’elle a franchi en 2022 les 50 000 ventes (+ 7,5%). A l’instar de la tendance nationale où celles-ci ont dépassé le million… 4 278 ventes se sont déroulées sur Dijon, dont 3 731 appartements et 547 maisons ».

DLH : Comment pensez-vous que le marché immobilier va évoluer ?

C. V : « Cest la vraie question que tous les clients se posent. Il est difficile de faire des simulations sérieuses à moyen terme. Mais je rappelle tout de même que les taux demprunt daujourdhui (à - de 4%), même sils ont augmenté, ne sont en aucun cas choquant. Cela reste de largent pas cher… Même si certains empruntent deux fois plus cher quil y a 6 mois, ils empruntent encore trois fois moins cher que la norme. Les taux restent très en-deçà de la moyenne historique de ces 10 dernières années. Notre devoir de conseil auprès de nos clients acquéreurs est aussi de les rassurer sur ce point. Compte tenu de la situation économique, on peut dire que Dijon et la Côte-dOr ont eu une évolution sur les 5 dernières années entièrement compatible avec la moyenne nationale. Après une importante hausse, nous sommes probablement sur une sorte datterrissage sur les prix ».

DLH : Lactualité (brûlante) du marché immobilier réside dans les Diagnostics de performance énergétique, ces désormais célèbres DPE. La FNAIM est particulièrement attentive sur ce dossier

C. V : « En juillet 2021, le DPE a été recalculé différemment et le législateur a imposé des dates s’opposant aux biens dans certaines catégories. Première date importante : c’était le 24 août 2022 lorsque les propriétaires d’appartement classés G se voyaient interdire d’augmenter les loyers. Seconde date capitale : le 1er janvier 2023, autrement dit demain. A partir de ce jour, les logements ayant un DPE de classe G et avec une consommation annuelle supérieure à 450 KWh/m2 ne pourront plus être loués. Ce qui veut dire que « juridiquement », ces logements sont censés disparaître du marché dans 3 mois. Et c’est pour cette raison que la FNAIM tire la sonnette d’alarme. Cela ne concerne pas moins de 7 400 logements en Côte-d’Or (500 000 en France), soit 8,7% du parc total de 250 000 logements de notre département. Depuis le 1er juillet 2021, tous les DPE doivent être répertoriés auprès de l’ADEME ce qui nous permet de disposer de statistiques fiables. En effet, 320 000 DPE ont été effectués en France. C’est la raison pour laquelle la FNAIM invite ses Présidents de Département et de Région à se rapprocher des pouvoirs publics, des collectivités et des communes afin de trouver des solutions pour informer les propriétaires qui n’ont pas tous été identifiés. Imaginons que 5 000 logements soient concernés sur Dijon, comment gérer demain cette situation si l’on devait perdre seulement la moitié de ces logements ? Enfin, il faut savoir aussi qu’en matière de vente, pour les logements ayant un DPE de classe F ou G, un audit énergétique sera obligatoire à compter du 1er avril 2023 avant toute transaction. Cela impliquera une négociation des prix au regard des résultats de cet audit. Il est nécessaire d’alerter l’ensemble des acteurs de l’immobilier sur ces dispositions ».

DLH : Quel conseils donneriez-vous aux propriétaires de logement susceptibles d’être concernés ?

C. V : « Nous avons réalisé un sondage national auprès de nos confrères par rapport à ces dispositions. Un panel représentant 400 000 logements a répondu, ce qui n’est pas neutre. Résultat de ce sondage : un tiers des propriétaires voudront faire des travaux, un tiers probablement vendre leur bien et un tiers seront tentés de continuer à louer sans faire de travaux. Par ailleurs, il ne faut pas caricaturer les appartements avec un DPE de classe G, ce ne sont pas des logements insalubres mais énergivores. Je ne peux que conseiller aux propriétaires de réaliser rapidement leur DPE. Les travaux peuvent certes parfois être importants mais ils peuvent aussi être relativement faibles. Il n’y a peut-être qu’un changement d’une fenêtre à prévoir, d’un radiateur ou encore l’installation d’une VMC. Avec une somme comprise entre 1 500 et 4 000 à 5 000 euros, on arrive très souvent à trouver le pont technique. Il ne s’agit pas d’une réfection complète du bien ».

DLH : Plus que les professionnels de l’immobilier qui sont vos adhérents, ce sont vos clients qui vont être impactés au premier chef

C. V : « Nous sommes pour notre part un syndicat patronal représentant aujourd’hui 50% de la profession. Notre objectif est évidemment de défendre nos entreprises, nos collaborateurs mais aussi nos consommateurs. Nous intervenons aussi à la table des négociations nationales dans l’intérêt de nos clients : les locataires, les copropriétaires, les bailleurs, les acquéreurs, les vendeurs. Ces dispositifs vont forcément bouleverser les marchés. Nous avons pour notre part demandé à la sortie du Covid à plusieurs reprises de reporter les échéances et nous n’étions pas dans la situation économique dans laquelle nous sommes aujourd’hui, guerre en Ukraine oblige. Le timing qui est imposé par la Loi Climat et Résilience du 22 août dernier est extrêmement court ».

Propos recueillis par Camille Gablo