Me Guillaume Lorisson : « Nous avons constaté une « revisite » de la résidence principale »

Dijon l'Hebdo publie dans cette édition un document très attendu par les habitants de Dijon et de la Métropole : la conjoncture immobilière départementale que propose la chambre des notaires de Côte-d'Or pour la période du 1er décembre 2019 au 30 novembre 2020. Nous avons rencontré Me Guillaume Lorisson pour un commentaire éclairé de la situation.

Dijon l'Hebdo : Quel regard portez-vous sur l'année qui vient de s'écouler ?

Guillaume Lorisson : « Une année déstabilisante où il a fallu s'adapter en permanence. Au départ, une année ressemblant aux autres, qui était partie sur de bons volumes d'activités, des niveaux de prix globalement plutôt stables... Et puis il y eu ce « stop » au premier confinement. Du jour au lendemain, plus rien ne s'est passé. Plus de visites, plus de compromis pendant deux mois. L'inquiétude était très présente au moment du déconfinement. On s'est vraiment demandé ce qui allait nous arriver... Et on est reparti comme si on avait eu juste un simple week end entre le 17 mars et le 11 mai. Tout a repris d'un coup sur un rythme plus soutenu qu'avant le confinement. Et cela a duré jusqu'en novembre, une époque de l'année moins dynamique dans le domaine de l'immobilier. Du coup, le phénomène de rattrapage a été moins marqué après le second confinement.

On peut donc dire que l'année s'est plutôt bien passée avec une activité globale légèrement inférieure à 2019. Un écart peu important, non significatif, compte tenu du fait qu'il y a eu trois mois d'inactivités. 2020 aura donc été plutôt une bonne année ».

DLH : La crise sanitaire aura-t-elle joué, en 2020, un simple rôle d’accélérateur de projets, ou permet-elle de discerner les prémices d’un mouvement plus fondamental ?
G. L :
« Si on regarde les deux mois qui ont suivi le premier confinement, on peut évoquer une réaction un peu épidermique. Par contre, sur le plus long terme, c'est à dire sur les six derniers mois de l'année, il y a quand même un mouvement de fond qui est lié notamment à l'adaptation de l'activité dans les entreprises. Le phénomène du télétravail qui se généralise a conduit bon nombre de personnes à imaginer un cadre de vie plus agréable. Télétravailler implique de le faire dans de bonnes conditions, c'est à dire d'avoir une pièce dédiée. Maintenant, ça reste une tendance qui devra se confirmer sur 2021 ».

DLH : Ce n'est donc pas un renversement de marché mais plutôt un déplacement vers un immobilier plus proche de la nature tout en restant connecté de la ville ?
G. L :
« C'est cela. On l'a vu, on en a beaucoup entendu parler dans la région parisienne avec des gens qui ont quitté le cœur urbain pour rejoindre la deuxième ou troisième couronne. On l'a vu aussi chez nous là où historiquement le marché autour des grandes villes de province se cantonnait à 10 à 15 minutes de route pour rejoindre son travail. Ce marché a désormais tendance à s'étendre et la zone 15 à 30 mn redevient attractive ».

DLH : Le marché de la résidence secondaire a-t-elle retrouvé un second souffle grâce au télétravail ?
G. L :
« On n'a pas eu l'impression d'avoir un véritable marché de la résidence secondaire. On a plutôt constaté une « revisite » de la résidence principale. Certains biens qui auraient pu être considérés comme des résidences secondaires sont apparus comme de belles opportunités de résidences principales ».

DLH : Pensez-vous que le marché immobilier est capable de résister à l’épreuve d’une crise économique qui semble inévitable et dont les véritables contours restent à déterminer ?
G. L :
« Face aux crises, l'immobilier a montré qu'il était extrêmement dépendant de la volonté des banques de prêter. C'est le critère numéro un. Que ce soit en 2008-2009 ou 2013-2014, les difficultés sont venues non pas de la frilosité des Français à se lancer dans des acquisitions mais plus de l'absence de volonté des banques de les soutenir dans leurs projets. L'immobilier reste une économie de besoins -mariage, divorce, naissances, vieillissement, mutations professionnelles...- La vraie question au niveau de la crise est celle-ci : quelle sera l'attitude des banques ? Continueront-elles à accorder leur confiance et accompagner les Français qui souhaitent acquérir des biens immobiliers ? ».

DLH : En espérant que les taux restent à un niveau toujours très bas...
G. L :
« Souhaitons le. D'un autre côté, on ne voit pas comment l'activité économique peut être soutenue autrement que par une politique de taux bas. Il semblerait, pour les 18 – 24 prochains mois, que cela reste une grande ligne directrice de la politique financière des états et de la Banque centrale ».

DLH : Enfin, et plus structurellement, le marché de l’immobilier va devoir également digérer les conséquences du papy boom, en l’occurrence une augmentation du nombre de décès de nos aînés, c’est-à-dire des enfants du baby boom, soit un total d’environ 630 000 décès par an au cours des dix prochaines années, en espérant que le Covid19 n’aggravera pas ce chiffre, contre une moyenne de 570 000 décès annuels depuis 2010. Ces évolutions ne manqueront évidemment pas d’accroître encore l’offre de logements ?
G. L :
« Pas forcément. Les conséquences du Covid augmenteront évidemment l'offre immobilière mais il faut aussi souligner que nous sommes aujourd'hui dans une économie qui manque de biens. Par ailleurs, et de façon générale, les décès se produisent à des âges plutôt avancés et on constate qu'un nombre très significatif des personnes disparues ne vivaient plus chez elle au moment de leur décès. La mise des biens sur le marché s'est faite au moment où leur dépendance les a contraintes à rejoindre des établissements spécialisés ».

DLH : Comment se sont comportés les prix de vente jusqu'à présent ?
G. L :
« Les prix de vente ont étonnamment plutôt monté sur l'ensemble de l'année avec une accélération à la sortie du premier confinement. Cela s'explique par une offre qui s'est révélée insuffisante et qui a mécaniquement provoqué cette hausse dans la deuxième partie de l'année. Et puis la crise sanitaire a conduit les Français à épargner et à leur donner une certaine marge sur leur budget d'investissement ».

DLH : Serait-il raisonnable que les prix reculent modérément, de manière à augmenter le nombre de transactions plutôt que de voir les prix continuer de monter avec de moins en moins d’opérations ?
G. L :
« Il serait souhaitable effectivement que cette hausse ne soit qu'un soubresaut dans la courbe des prix sinon, dans les conditions économiques qui s'annoncent, les candidats acquéreurs ne pourront pas suivre une hausse de prix aussi forte ».

DLH : Qu'est-ce qui est de nature à vous rendre optimiste en 2021 ?
G. L :
« Des voyants verts, il y en a. Le premier, ce sont les politiques monétaires accommodantes qui font que les taux sont bas et qui font que les banques sont encouragées à prêter aux particuliers. Ensuite, c'est l'épargne des Français qui peut constituer un apport pour un projet immobilier. N'oublions pas non plus le besoin qui est le nôtre de faire des projets. Et comme les congés, les vacances sont entourés d'une part d'inconnu, il reste les projets immobiliers encore possibles, réalisables ».

Propos recueillis par Jean-Louis Pierre

 

Seuils de diffusion

Un niveau géographique (secteur notarial, ville, quartier) n’apparaît que si le nombre de mutations enregistrées dans la base PERVAL est supérieur à 20. Pour ce qui est des statistiques par nombre de pièces ou surface de terrain, minimum de 5 mutations est exigé.

Prix

Les valeurs prises en compte s’entendent hors droits mais TTC quand le prix est assujetti à la TVA.

La médiane est la valeur centrale qui partage l’ensemble observé en deux groupes de même effectif : 50% au-dessus et 50% en-dessous. A la différence de la moyenne arithmétique, la médiane n’est pas influencée par les valeurs extrêmes.

Indices

Les indices Notaires-Insee des prix des logements anciens fournissent une mesure des évolutions de prix à qualité constante, ce que ne peut pas donner un prix moyen, sujet aux variations de structure du marché immobilier.

Les indices sont calculés à partir des transactions réalisées au cours du trimestre.

La méthodologie de calcul de l’indice a été définie par le Conseil Scientifique des Indices Notaires-Insee, animé par l’INSEE et le Notariat. Ces indices de prix sont basés sur une méthode statistique dite « hédonique ». Cette méthode repose sur des modèles décomposant les prix des logements en fonction des contributions de leurs caractéristiques.