Dans le monde de l’immobilier, tout un chacun connaît l’expression : « De la belle ouvrage ! » Celle-ci pourrait être accolée à ce livre sur la propriété immobilière qui a déjà fait couler beaucoup d’encre. Il faut dire que, pour la première fois, un économiste et historien – Patrice de Moncan – tente d’apporter une réponse chiffrée à la question : Que vaut Dijon ? Celui-ci a pu s’appuyer sur l’expertise de Jean-François Buet pour faire une estimation. Et celle-ci dépasse les 27 milliards d’euros… Lisez plutôt !
Jusqu’alors, personne n’avait tenté d’apporter une réponse à la question : mais que peut bien valoir Dijon ? Il faut dire que cette interrogation peut paraître, de prime abord, sans réponse. Comment, en effet, estimer la valeur vénale d’une ville avec une telle histoire, qui se reflète au demeurant dans l’un des plus grands secteurs sauvegardés de l’Hexagone ? Comment peut-on faire correspondre un chiffre sonnant et trébuchant aux multiples monuments dont la Cité des Ducs peut s’enorgueillir ? Comment calculer également le montant total des plus de 90 000 logements que compte la capitale régionale, eu égard aux situations multiples dont ils relèvent : copropriétés, uni-propriétés, propriétaires ou locataires, appartenant à des personnes physiques ou morales, des collectivités, l’Etat ? Comment également estimer la valeur du parc des bureaux, des commerces et boutiques ?
Lorsque nous avons appris que Patrice de Moncan, qui s’était déjà penché sur LA (même) question à Paris, Bordeaux, Lyon, Marseille, Nantes, Nice et Strasbourg, dévoilait un ouvrage avec des éléments de réponse chiffrés, cela a bien évidemment éveillé notre curiosité. Il faut dire que cet historien et économiste, fondateur des Editions du Mécène, a reçu le célèbre prix Haussmann récompensant les meilleurs auteurs d’ouvrage consacré à l’urbanisme en Ile de France ou encore le prix Charles Garnier de la Société de Géographie. En outre, le fait que Jean-François Buet, qu’il n’est pas besoin de présenter tellement il rayonne depuis de nombreuses années dans le monde de l’immobilier (ancien président de la FNAIM et actuel président du bailleur social Habellis), soit associé dans la rédaction a crédibilisé cette démarche. Sans omettre la préface écrite de la main du maire de Dijon, François Rebsamen, où il rappelle, notamment, que « l’avenir appartient aux cités à taille humaine et à celles qui réussiront l’enjeu d’une transition écologique ».
11 033 commerces à Dijon intra-muros
A l’occasion de la récente présentation de ce livre qui, au demeurant, recèle une mine d’informations et de chiffres sur l’immobilier dans la capitale régionale, le premier magistrat n’a pas manqué de rendre hommage aux deux auteurs : « Deux talents se rapprochant, cela donne un livre passionnant qui permet, entre autres, de mesurer l’évolution de la propriété immobilière. Avec des prix qui augmentent raisonnablement, Dijon est une ville européenne d’équilibre ».
Quant à Jean-François Buet, il a rappelé qu’il « a toujours voulu défendre cette ville » : « A l’époque, lors de mes déplacements, j’en avais assez d’entendre que Dijon était la ville de la moutarde. C’était très réducteur. J’ai toujours rappelé qu’en tant que première ville de la Côte de Nuits, la culture était plus viticole que moutardière ».
Quant à l’estimation totale de Dijon effectuée par Patrice de Moncan, elle dépasse les 27 milliards d’euros. Celle-ci se répartit comme suit : la valeur immobilière de l’ensemble des logements (91 304), s’appuyant sur les statistiques Insee et Iris, le site Kelquartier dépendant du gouvernement et l’analyse des micromarchés déterminés par le groupe Buet, serait de 23 milliards d’euros. A cela il faut ajouter la valeur du parc des bureaux : 500 millions de m2 selon les études de BNP Paribas Real Estate et CBRE estimés à hauteur de 1,050 milliard d’euros. Il faut également additionner le montant des commerces et boutiques (11 033 enseignes à Dijon intra-muros dont la moitié au centre-ville pour une surface totale de 1 764 500 m2) : 1,588 milliards d’euros.
En additionnant la valeur totale des logements à celle des bureaux et des commerces, Patrice de Moncan obtient 27,176 milliards d’euros.
Patrimoine inestimable
Mais la valeur ne serait totale que si pouvaient y figurer les estimations des monuments dijonnais. Aussi l’économiste, « par jeu et pure spéculation intellectuelle » comme il l’explique, tente-t-il de mettre un chiffre en face de 10 d’entre eux. Certes, il a laissé de côté le patrimoine inestimable à l’instar du palais des Ducs ou du musée des Beaux-Arts… mais il s’est quand même prêté à l’exercice avec la Porte Guillaume ou encore l’hôtel Bouhier-de-Lantenay, qui accueille depuis 1800 la préfecture de la Côte-d’Or. Nous n’allons pas dévoiler quel est le montant accordé à chaque monument puisque nous vous proposons, dans la page suivante, de jouer vous aussi au Juste Prix (dans une version modernisée rassurez-vous !) mais sachez qu’au total il aboutit à 322,347 millions d’euros. Si bien que Dijon, dans sa globalité, hors ses bijoux inestimables, approcherait les 27,5 milliards d’euros. Même si comparaison n’est pas (toujours) raison, sachez que, selon les calculs de Patrice de Moncan, Paris atteindrait 706,8 milliards d’euros, Lyon 82,4 milliards d’euros, Marseille 82,2 milliards d’euros, Nice 57,6 milliards d’euros, Nantes 42,1 milliards d’euros et Strasbourg 28,3 milliards d’euros.
Mais, rassurez-vous, eu égard à notre chauvinisme, Dijon, pour nous, n’a pas de prix !
Camille Gablo
Les grands chiffres du patrimoine dijonnais
91 304 logements
82 093 résidences principales
2 252 résidences secondaires
6 959 logements vacants
84% des logements dijonnais dans des immeubles collectifs
15,3% de maisons individuelles
0,7% de chambres d’hôtel, logements foyers
56,7% des Dijonnais sont locataires
46 507 locataires dont 11 542 en HLM
30,8% d’occupants propriétaires de leur résidence
33 534 propriétaires
2 052 logés gratuitement
Taux de verticalité (nombre moyen de logements par immeuble) : 2,90.
20,9% du parc immobilier antérieur à la Seconde guerre mondiale
40,9% de copropriétés (12 855 immeubles)
59,1% d’uni-propriétés (18 561 immeubles)
70% des co-propriétaires sont des personnes physiques
30% des co-propriétaires des personnes morales
54 298 logements en copropriétés (habités par 116 396 personnes)
70% de copropriétés locatives
921 immeubles en SCI en 2018 (soit 2,9% des bâtiments de la ville)
5,5 % (1738 immeubles) détenus par des sociétés commerciales
5,9 % des immeubles dijonnais (1841 bâtiments) détenus par la ville
14,10% des logements (11 542 appartements HLM) détenus par la Ville
0,04% du patrimoine (14 immeubles) détenu par l’Etat
0,09% du patrimoine (29 immeubles) détenu par toutes les confessions religieuses
0,2% du patrimoine dijonnais détenu par des investisseurs institutionnels (banques, SCPI, Compagnies d’assurance)
Surface totale des bureaux : 500 millions de m2
11 033 commerces
85% des boutiques ont moins de 300 m2
Surface totale des commerces : 1,764 millions de m2
