Promotion immobilière : « Il faudra du temps pour se remettre de la Covid »

Son expertise compte dans le domaine de la promotion immobilière où il a fait l'essentiel de sa carrière. A 62 ans, Hervé Huot-Marchand, le patron de BVM IMMOBILIER, est incontestablement un des mieux placés pour évoquer avec la franchise qui le caractérise la situation post-confinement dans la construction du neuf.

Dijon l'Hebdo :Comment se porte la promotion immobilière en ces temps de crise sanitaire ?

Hervé Huot-Marchand : « L'immobilier ne se portait pas si mal que ça avant la crise sanitaire même si on pouvait sentir un certain ralentissement. Forcément la Covid a accéléré les choses dans le mauvais sens et il faudra au moins 18 à 24 mois aux promoteurs pour s'en remettre. Bon nombre de professionnels ont été contraints de différer beaucoup de dossiers et un certain nombre se demandent même s'il faut les relancer dès maintenant ou attendre. Au final, cette crise sanitaire n'a fait qu'accentuer les difficultés de l'immobilier qui, aujourd'hui, n'est soutenu que par les dispositions fiscales. Vous enlevez la loi Pinel et l'immobilier s'effondre ».

DLH : N'y a-t-il pas trop de chantiers en cours sur la métropole dijonnaise ?

H. H-M : « Trop, je ne pense pas. Mais il y a effectivement de nombreux chantiers entre les différents quartiers de Dijon et les différentes communes de la Métropole. Personnellement, j'ai deux chantiers en cours -Confluence dans le quartier de l'Arsenal et Mezzo à Fontaine-lès-Dijon- et je viens de lancer la commercialisation d'un programme à Talant ».

DLH : Combien de temps dure cette période de commercialisation ?

H. H-M : « Aujourd'hui, il faut compter six à huit mois. Ce délai s'est allongé au fil du temps et c'est pourquoi beaucoup de promoteurs prennent des sociétés pour assurer la vente de leurs programmes. Des sociétés qui vendent surtout des produits pour investisseurs. Avoir recours à leurs services, c'est l'assurance de pouvoir démarrer la construction dans un délai raisonnable. Il faut, en effet, 50 à 55 % de réservations minimum pour lancer les travaux sinon vous prenez un risque financier ».

DLH : Sans oublier les recours qui sont devenus quasi systématiques pour ne pas dire parfois abusifs ?

H. H-M : « Je touche du bois... Pour ce qui me concerne, je n'ai jamais eu de recours sur mes permis de construire. C'est une chance. Peut-être parce que nous prenons la précaution de voir les voisins concernés pour leur expliquer, dans les détails, ce qui les attend. Il m'est arrivé d'avoir des menaces de recours, mais une bonne discussion qui peut déboucher sur des aménagements vaut bien mieux qu'une procédure qui peut traîner des mois et des mois. Douze à dix huit mois minimum durant lesquels tout s'arrête. Les recours contentieux, ce sont la plaie de la profession. Souvent, ils ne reposent sur pas grand chose pour ne pas dire rien du tout ».

DLH : L'équilibre entre sécurité sanitaire et productivité est-il facile à trouver et cela ne va-t-il pas peser sur le prix des logements ?

H. H-M : « Il y a un impact financier à partir du moment où il est nécessaire d'assurer un nettoyage quotidien des bungalows de chantier, des toilettes, des salles de réunion... C'est un impact qui peut être de plusieurs milliers d'euros par mois en fonction de la taille des chantiers. Mais cela ne sera pas répercuté sur le prix de l'appartement. Une fois que le chantier est démarré, les prix n'évoluent quasiment plus, sauf à la baisse. C'est donc un impact direct sur les promoteurs et les entreprises. L'impact, il pèse aussi sur la productivité car, aujourd'hui, il n'est plus possible de mettre trois ouvriers dans le même appartement. Du coup, c'est plusieurs heures en moins par semaine qui sont ainsi perdue ».

DLH : Les promoteurs doivent aujourd'hui dépolluer, biosourcer, recycler, renaturer... N'est-il pas trop compliqué de concilier construction et transition écologique ?

H. H-M : « L'écologie au cœur de la promotion immobilière, je ne sais pas trop ce que cela veut dire. Nous sommes responsables mais essayons de trouver un certain équilibre entre le développement durable, normes environnementales et les prix de sortie de nos résidences afin de ne pas exclure une certaines population. Notre métier est devenu très exigeant au niveau de la réglementation. Une réglementation qui coûte de plus en plus cher. Faire attention à la ressource en eau ? Je ne crois pas que l’on consomme plus d'eau dans les bâtiments aujourd'hui qu'il y a dix ans. Pour le thermique et l'acoustique, il y a eu des efforts considérables, et c'est une très bonne chose, qui ont entraîné des gains financiers très important pour les particuliers. Mais n’oublions pas qu’ils le payent quand même dans le prix d'achat. Il ne faut pas se voiler la face : la transition écologique a un impact direct sur le prix d'un appartement.

Les normes ont évolué : on est passé de RT (règlementation thermique) 2000 à BBC (bâtiment à basse consommation) puis à RT 2012 . Bientôt, nous aurons la RT 2020. L’objectif de la RT 2020 est fixé: toute nouvelle construction devra produire davantage d’énergie qu’il n’en consomme. Cet objectif repose sur le principe des bâtiments à énergie positive (BEPOS). Inévitablement, cela coûtera encore un plus cher à l'achat. C'est assurément bien pour la planète, mais il ne faut pas pour autant oublier nos clients qui auront de moins en moins les moyens d'investir dans ce type de construction.

La réglementation thermique 2012 a imposé d'avoir plus de luminosité dans les bâtiments. La solution la plus simple et la plus efficace a été d'agrandir les fenêtres avec des ouvertures jusqu'au sol. Au final, plus de verre... et plus cher. Dans le monde de la construction, le vide coûte beaucoup plus cher que le plein ».

DLH : A combien s'élève le prix moyen du mètre carré à Dijon ?

H. H-M : « Les prix évoluent en fonction des quartiers et des types de produits. A titre d'exemple, sur les programmes que je propose, à Arsenal, pour un T2, on est à 3 700 / 3 800 € m2. Pour un T3, on est à 3 400 / 3 500 €. Quant au T4, il sera à 3 100 / 3 200 €. A Fontaine-les-Dijon, sur le centre-bourg, face à la mare et au pied de la maison natale de Saint-Bernard, les prix du T2 s'élèvent à 3 900 € m2. Les T2 sont plus chers parce que la demande est forte, surtout de la part des investisseurs.

Les prix sont plus importants sur certains quartiers. Nous avons réalisé, il y a peu, un programme rue des Saunières, dans la partie haute de l'avenue Victor-Hugo, où les prix allaient de 3 700 € à 4 500 €. Il y a sur Dijon des programmes où les prix atteignent les 5 000 € m2 mais ils sont très peu nombreux. Des prix qui n'intègrent pas cave et garage ».

Propos recueillis par Jean-Louis Pierre