C’est un moment toujours très attendu : la diffusion de la conjoncture immobilière réalisée par « Immobilier Statistiques » pour le compte de la Chambre départementale des notaires de la Côte-d’Or. Appartements anciens, neufs, maisons anciennes, neuves… Me Pascal Massip, notaire à Dijon, apporte un commentaire sur les dernières données couvrant la période du 1er avril 2018 au 31 mars 2019.
Dijon l’Hebdo : Comment percevez-vous l’évolution du marché de l’immobilier ?
Me Pascal Massip : « Il y a une double particularité. Tout d’abord, une diminution de l’offre. On constate qu’il y a beaucoup moins de biens disponibles à la vente et plus particulièrement en matière de maisons individuelles. Et c’est cette particularité qui explique la seconde : une reprise de la hausse des prix. Depuis 2012 / 2014, on était dans une situation de relative stabilité des prix sur Dijon et son agglomération et, par effet du manque d’offres, les prix sont repartis à la hausse. On constate, pour les appartements anciens, une évolution sur un an de 2,6 %, et, pour les maisons, une évolution de 4,7 %. Même si les prix à Dijon sont encore inférieurs à ceux de beaucoup d’autres villes de France il n’en reste pas moins que l’augmentation constatée est significative.
Sur les appartements de petites surfaces, on peut penser qu’il y a eu, dans les deux dernières années, une ouverture de l’offre par des propriétaires qui cherchaient à arbitrer leur patrimoine à cause de l’Impôt sur la fortune immobilière. On a ainsi vu des ventes par des propriétaires qui voulaient transformer un patrimoine immobilier en valeurs mobilières pour échapper à cet impôt. »
Quelles sont les explications que l’on peut donner à cette raréfaction des biens ?
P. M : « C’est un peu la conséquence des années précédentes où on avait beaucoup de produits sur le marché et certainement pas autant d’acquéreurs. Aujourd’hui, les stocks sont écoulés et on retrouve un marché plus tendu où l’offre est parfois inférieure à la demande. La conséquence, c’est que les acheteurs ont beaucoup moins de facilité à négocier les prix. Quand vous avez plusieurs acheteurs potentiels sur un bien, celui qui veut absolument le bien sera tenu de l’acquérir au prix et rapidement. »
DLH : Cette situation, elle est inquiétante ou plutôt réjouissante ?
P. M : « C’est une situation de rééquilibrage. Si on en reste là, il ne faut pas s’inquiéter. Par contre, si cette situation s’installe sur le long terme, il faudra s’inquiéter car on assistera inéluctablement à une augmentation des prix et la création d’une bulle avec le caractère incontrôlé de son évolution. »
DLH : A Dijon, où enregistre-t-on les hausses les plus importantes ?
P. M : « Sur les appartements anciens, ce sont les quartiers Centre Sud (+ 7,1 %) et, dans une moindre proportion, Centre Nord qui enregistrent les hausses les plus significatives. Pour le Centre Sud, on peut considérer que les récents travaux d’aménagements ont contribué à un rééquilibrage des prix. Sur ce quartier, le prix médian (1) d’un appartement est de l’ordre de 90 000 € et rejoint ainsi celui du Centre Nord qui est à 92 000 €.
Le prix médian de l’appartement à Dijon se situe aujourd’hui aux alentours de 100 000 €. »
DLH : Comment se comportent les ventes de maisons ?
P. M : « Pour les maisons, on constate des disparités. Le quartier Montchapet suscite toujours un réel engouement avec des prix nettement supérieurs au reste de la ville. En dehors de ce quartier, les prix se situent dans une fourchette de 200 à 220 000 € pour Dijon intra muros. Pour ce qui concerne la périphérie, le prix médian est de l’ordre de 200 000 €. Notons tout de même qu’il est à 250 000 € à Chevigny-Saint-Sauveur et pas loin de 300 000 € à Fontaine-lès-Dijon.
DLH : La bonne nouvelle, ce sont les taux qui sont toujours aussi bas ?
P. M : « Effectivement, c’est une incitation pour les acheteurs avec des établissements bancaires tout à fait disposés à prêter sur le long terme avec des taux faibles. On est actuellement aux alentours de 1,6 % pour une durée de 25 ans. Ce qui permet de solvabiliser les acquéreurs quelque soit l’évolution du marché. »
DLH : La raréfaction des biens anciens à la vente profite-elle aux promoteurs immobiliers ?
P. M : « C’est une situation favorable pour la promotion immobilière. Les stocks qui ont pu exister dans le passé sont désormais écoulés. On est sur des programmes de bon niveau avec des prix stables. Le prix médian à Dijon en appartement neuf se situe maintenant entre 3 000 et 4 000 € par m². Ce marché s’appuie surtout sur les 2 pièces et les 3 pièces qui représentent plus de 80 % des ventes de l’immobilier neuf à Dijon. »
Propos recueillis par J-L. P
(1) La médiane est la valeur centrale qui partage l’ensemble observé en deux groupes de même effectif : 50% au-dessus et 50% en dessous. A la différence de la moyenne arithmétique, la médiane n’est pas influencée par les valeurs extrêmes.
