Lorsque l’on parle viager, nous avons tous à l’esprit Jeanne Calment, morte à l’âge de 122 ans en 1997 et qui avait vendu son appartement en viager à un notaire d’Arles en… 1965.
Rappelons la définition : « Le viager ou contrat de rente viagère est une convention par laquelle une personne propriétaire d’un logement dit le « créditrentier », le vend à une personne appelée « débirentier » en échange du versement d’une rente généralement mensuelle ou trimestrielle que le débirentier s’engage à verser au crédirentier jusqu’à la survenance du décès de ce dernier.
Le viager est, selon le cas, dit « viager libre » ou « viager occupé ». Le titulaire d’un viager libre se réserve le droit de s’y maintenir jusqu’à son décès. Dans le cas du viager occupé, la vente est assortie d’une réserve d’usufruit ou d’un droit d’usage, ce qui permet au crédirentier de louer le bien et d’en percevoir les loyers.
Le prix est généralement constitué d’une part, du versement d’un capital dit « bouquet » qui est versé à la signature du contrat et d’une rente qui est payée mensuellement ou quelquefois par trimestre, d’avance ou à terme échu. Pour éviter les effets des fluctuations économiques, le contrat peut prévoir l’insertion d’une clause d’indexation ».
Depuis quelques années, le viager a pu prendre différentes formes.
Le viager dit « solidaire » en est une. Il est apparu il y a quelques années. Le but est de permettre à des personnes âgées de converser la jouissance de leur bien immobilier tout en recevant un capital (le bouquet).
Le « viager solidaire » permet en effet de garder la vertu principale du logement, à savoir la sécurité d’avoir un toit tout en bénéficiant de ressources supplémentaires et utiles à au maintien à domicile dans de bonnes conditions.
Tandis que le viager immobilier classique recherche la rentabilité liée à la valeur du bien et à l’aléa du paiement de son prix, le « viager solidaire » permet le maintien à domicile, valorise l’occupation de votre domicile. En effet, plus longtemps le bénéficiaire occupe son logement, plus il permet et valorise le bon fonctionnement de l’investissement.
Le viager immobilier classique fait prendre un risque aux vendeurs, en les faisant dépendre d’une personne physique potentiellement défaillante (situation professionnelle, familiale, géographique). La société qui gère le viager immobilier efface ce risque en provisionnant à l’avance les montants requis (en présence d’un ou plusieurs notaires).
Pour le « viager solidaire » un compte nominatif est créé pour tous les bénéficiaires avec l’équivalent de 10 ans de rentes en moyenne, et ce dès la signature du contrat de vente en viager. Les personnes âgées ne sont plus seules face au défi de la perte d’autonomie.
Le « viager solidaire » est une innovation, portée par la société coopérative d’intérêt collectif Les 3 Colonnes depuis 2013. La volonté est de financer le bien vieillir des personnes âgées en France et de créer une économie au service du territoire.
Les places sont rares en EHPAD et les frais importants pour les familles, il fallait donc imaginer d’autres modèles pour financer le maintien à domicile. Afin de soutenir le déploiement de la « Maison de retraite à domicile » au travers de cette société coopérative, la Banque des Territoires est rentrée au capital de la SCIC Les 3 Colonnes à hauteur de 100 000 euros et injecte dans le même temps 2 millions d’euros sous forme de titres participatifs.
En mutualisant d’une part les apports des financeurs publics, institutionnels et particuliers, et d’autre part les services déjà existant de maintien à domicile (livraisons et soins à domicile, domotique, adaptation du logement), les bénéficiaires intègrent un écosystème au service de leur longévité.
Ainsi, les financeurs donnent un sens à leur épargne et les bénéficiaires investissent directement dans l’économie locale grâce à la consommation des services. Libérés du coût et de la gestion liée à leur logement, ils peuvent alors profiter des petits plaisirs, retrouver la sérénité, la dignité et le choix indispensables au bien vieillir.
Le viager solidaire n’est-il pas dans ces conditions une solution d’avenir ?
Jacques Cleren
