L’immobilier reste-t-il une valeur sûre et rentable ?

L’ensemble des assureurs ont communiqué les performances des fonds Euros pour 2019, la moyenne du marché est d’environ 1,40%. Ces fonds permettent d’avoir une garantie en capital et une parfaite disponibilité. De l’autre coté de la barrière, c’est-à-dire pour les emprunteurs, les taux n’ont jamais été aussi bas.

Grâce à des taux de crédit bas et une forte demande locative dans de nombreuses villes, l’immobilier comme placement devrait tenir ses promesses en 2020 à condition de détenir cet actif au moins quinze ans.

L’immobilier continue de séduire par sa stabilité. On enregistre depuis quelques années une progression régulière de ce type d’investissement. Acheter les fonds Euros à crédit est impossible mais financer à crédit son bien immobilier est tout à fait possible. C’est donc un moyen efficace pour se constituer un patrimoine mois après mois grâce au remboursement du prêt. 

Les Français l’ont bien compris, puisque, l’an passé, plus d’une transaction immobilière sur quatre a concerné de l’investissement locatif avec un bond de 25,3 % entre 2018 et 2019. 

A condition d’être détenue sur du long terme, la pierre a toute sa place dans un patrimoine. Même en achetant sur un marché élevé comme aujourd’hui, l’investisseur sait qu’il va percevoir des revenus pérennes qui serviront à lui payer une partie de sa mensualité de crédit. Quant à la plus-value en cas de cession, elle doit s’envisager comme un bonus potentiel.

Autre élément en faveur de la pierre : les inquiétudes liées au projet de réforme portant sur la retraite. Face à une baisse prévisible des pensions de retraite, cette forme de placement permettra à un particulier, une fois son prêt remboursé, d’obtenir des revenus complémentaires récurrents 

Dans le contexte actuel, cet investissement permet un rendement brut annuel compris entre 3 % et 9,8 % dans l’ancien et entre 2 % et 3,5 % dans le neuf (brut voulant dire hors fiscalité).

La conjoncture actuelle du marché devrait encore se prêter à ce type d’opération, car dans certains secteurs l’offre ne répond pas à la demande. Au sein de ses secteurs très demandés comme les grandes métropoles, les prévisions de sont pas prévues à la baisse, la demande de logements étant tellement forte.

Avec l’évolution constante des prix de l’immobilier, la question serait de savoir si l’on est en fin de cycle haussier des prix ? Difficile de le savoir. Le marché immobilier semble malgré tout solide.

Après une année 2019 « exceptionnelle » tant en volume de transactions qu’en progression des prix (surtout dans les grandes villes), 2020 s’annoncerait sous de bons auspices. La conjoncture économique se maintient, le chômage est en repli et le moral des ménages est plutôt bon. Que demander de plus ?

Les banques rappelées à l’ordre

Pourtant la prudence est toujours de mise : plus que jamais, la sélectivité est essentielle :  Il faut cibler des communes dotées d’un marché immobilier actif avec une demande locative pérenne. Il existe aussi des opportunités dans des villes moyennes dynamiques.

Bien que des « petites hausses de taux d’intérêt » commencent à apparaitre, elles ne sont que de l’ordre de 0,05% à 0,20% selon le profil de l’investisseur et de la durée du prêt demandé.

Ensuite, dans un futur proche, l’accès au crédit pourrait être moins facile dans les prochains mois

Pour mémoire, mi-décembre, les banques ont été rappelées à l’ordre par le Haut Conseil de stabilisation financière (HCSF) afin d’être plus sélectives dans l’examen des dossiers de financement, et notamment sur des critères précis (durée, niveau d’endettement). Ainsi, certaines demandes pourraient ne plus être acceptées.

Dans des marchés immobiliers de pénurie (surtout dans les grandes villes), où les délais de transaction sont rapides, certains pourraient être tentés de vendre. Cela peut être le cas d’un propriétaire qui a fini de payer son crédit, et ne dispose donc plus d’intérêts à déduire fiscalement des revenus fonciers.

Sans cette déduction, l’imposition peut devenir importante. C’est à ce moment ou même bien en amont qu’il faut déterminer avec son conseil les bonnes options fiscales.

Faut-il vendre ou conserver le bien ou s’orienter vers d’autres types de placements comme le meublé, les SCPI ou constituer un SCI ? La location meublée non professionnelle (LMNP) peut être une excellente alternative. Non seulement le rendement est plus généreux qu’en location nue, mais les revenus locatifs sont peu ou pas taxés. Pour mémoire, les revenus fonciers d’une location non meublée sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, plus les prélèvements sociaux. 
Sur la durée et compte tenu des taux encore très bas, l’immobilier reste encore un investissement à privilégier.