Immobilier : Comment transformer son impôt en patrimoine ?

L’immobilier reste un excellent moyen pour se constituer un patrimoine et un excellent outil de défiscalisation. Depuis de nombreuses années, l’Etat permet d’utiliser l’immobilier comme outil de défiscalisation.

La Loi Malraux qui porte le nom de son créateur a vu le jour afin de rénover les immeubles anciens de caractère. Ces immeubles se trouvent dans les centres villes. Le bien doit être situé dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR).

Il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le montant des travaux réalisés.

Cette réduction est de 30% pour les immeubles dans les sites patrimoniaux remarquables dotés d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvée et de 22% pour ceux dotés d’un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine.

Cette réduction d’impôt ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales. Le montant des dépenses éligibles à la réduction d’impôt est en effet soumis à une limite globale de 400 000 € sur 4 ans par foyer fiscal.

L ‘économie d’impôt peut ainsi atteindre 120 000 €. Pour pouvoir profiter de cette réduction d’impôt, le bien doit être toutefois conservé et loué pendant neuf ans minimum. Dans le cadre de la loi Malraux, il n’existe pas de plafond de loyer comme pour la loi Pinel.

Pour les personnes qui ont déjà des biens immobiliers et qui ont des revenus fonciers, la fiscalité devient de plus en plus lourde. La CSG va être augmentée à compter du 1er janvier 2018. Générer des travaux sur les biens permet d’imputer ces dépenses sur les revenus fonciers existants.

Ce déficit peut même être imputé sur le revenu global (l’ensemble des revenus) dans la limite de 10 700 €, à condition que le bien soit loué jusqu’au 31 décembre de la 3e année qui suit l’imputation du déficit.

Pour un contribuable soumis à une tranche d’impôt de 45% et 17,2% de CSG, la réduction peut donc être de 62,2%, cet avantage étant lui aussi hors niches fiscales de 10 000 €.

Pour les contribuables souhaitant cumuler investissement dans la pierre et réduction d’impôt la loi Pinel est un excellent compromis. L’investissement est fait dans un logement neuf. La réduction d’impôt peut être de 12% sur 6 ans jusqu’à 21 % sur 12 ans sur l’investissement réalisé.

La limite d’investissement pour pouvoir bénéficier de cette réduction est de 300 000 €

La réduction peut donc atteindre 62 000 € sur 12 ans, soit 5 166 € chaque année pendant 12 ans.

Il faut bien faire attention à la zone éligible. Le dispositif voulant cibler la construction dans des zones dites « tendues » du territoire. C’est à dire où l’offre immobilière est insuffisante.

Le propriétaire doit s’engager à respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires. Enfin, il est possible, sous certaines conditions, de louer à un ascendant ou descendant qui ne fait pas partie du foyer fiscal du propriétaire.

Toutes ces solutions entre l’immobilier et les investissements dans des sociétés financières ou PME offrent une palette importante pour profiter d’une économie d’impôt substantielle.

Trouver une solution de défiscalisation est toujours possible. Il est possible d’en profiter mais être accompagné peut être fort utile.

Le conseiller sera la clé de votre réussite. Il pourra vous accompagner tout au long de votre investissement pour éviter que le paradis fiscal promis se transforme en cauchemar.

Jacques Cleren