Que vaut aujourd’hui votre bien immobilier ?

Et si c’était le moment d’investir dans l’immobilier ? Hausse du volume des ventes, prix stables, taux d’intérêts toujours très bas... Voilà un marché qui semble bien tourner la page de ces dernières années de crise. Les Notaires de Côte-d’Or et Dijon l’Hebdo vous proposent de découvrir les tendances en terme de ventes. Gros plan quartier par quartier mais aussi dans les principales communes de l’agglomération dijonnaise…

Les statistiques dévoilées par la Chambre départementale des notaires de Côte-d'Or semblent bien accréditer l’idée d’une amélioration certaine de l’immobilier. « Tous les ingrédients sont réunis pour remettre les vendeurs et les acquéreurs sur le marché » affirme Pascal Massip, notaire à Dijon, et responsable de la communication de la Chambre. Explications.
Portée notamment par des taux d’intérêt bas qui « solvabilisent » les acquéreurs, la reprise de l’immobilier se confirme à Dijon et son agglomération, où vit plus de la moitié de la population du département. « Mieux », ajoute Me Massip, « cette reprise qui a débuté dans le dernier semestre de 2015, s’est faite jusqu’ici sans dérapage inquiétant des prix ni dans un sens ni dans l’autre ».
La fiabilité de l’étude que l’on vous propose de découvrir, réalisée par la société Perval, émanation de la profession, qui gère le fichier de statistiques remis à jour chaque trimestre, repose d’abord sur le maillage du territoire très serré des notaires toujours présents là où les services publics ont malheureusement souvent renoncé.
Le champ d'observation recouvre les ventes d’appartements et de maisons dans l’ancien mais aussi d’appartements neufs et de terrains à bâtir. Les transactions prises en compte dans le calcul des statistiques immobilières concernent des biens immobiliers : libres d'occupation au moment de la vente ; acquis en pleine propriété par une vente de gré à gré ; destinés à un usage strict d'habitation.
Les ventes en viager, les transactions immobilières de biens atypiques, tels que les chambres de bonne, les lofts, les ateliers, les grandes demeures ou les châteaux sont exclus.
La donnée statistique immobilière n'est calculée que si le nombre de mutations enregistrées dans les bases immobilières pour la période étudiée, la zone géographique et le type de bien sélectionné est supérieur ou égal à 20.
Les prix immobiliers observés s'entendent hors droits de mutation. Ils correspondent au prix net vendeur (n'incluant pas le montant des meubles ou la commission d'agence). Les statistiques immobilières publiées correspondent à un prix au m² médian en appartements et un prix de vente médian en maisons.
Le prix de vente immobilier médian (ou prix au m² médian) est la valeur centrale qui partage l'ensemble des prix de vente (ou prix au m²) observés en deux groupes de même effectif : 50% au-dessous et 50% en dessous.
Les prix immobiliers médians portent parfois sur de faibles volumes de vente et sont tributaires de la qualité des biens immobiliers vendus (les effets de structure ne sont pas corrigés). Les statistiques immobilières peuvent donc être volatiles et sont à prendre avec précaution.
Mais attention, il est essentiel de garder en mémoire que le marché de l’immobilier est très dépendant du niveau général des taux d’intérêt : c’est la baisse des taux des crédits immobiliers qui autorise un tel retour en force du marché. Qu’en sera-t-il demain, après demain, s’il fallait faire face à une hausse brutale des taux de crédit immobilier ?

Appartements anciens
Le Centre-Sud de Dijon prend les devants
Belle stabilité des prix sur l’ensemble de Dijon avec une hausse des prix très modérée de 0,3 % (0,2 % en Côte-d’Or). Les augmentations les plus fortes concernent ce qu’il est convenu d’appeler le Centre-Sud (6,5%) et Talant (8,5%) qui confirme ainsi, dans sa partie résidentielle, son positionnement de valeur sûre dans l’agglomération dijonnaise. A noter aussi la bonne tenue de Chenôve dans cette étude qui voit une belle évolution des prix depuis le début de l’année avec + 9,9 % (+ 4,4 % sur l’ensemble de la période).
C’est le quartier des Bourroches qui enregistre le plus net fléchissement (- 9,5%) suivi par le quartier Jouvence (- 5,3%). Sur l’agglomération, c’est Quetigny qui affiche la plus forte baisse des tarifs (- 8,8%). Dans ce registre, Me Massip souligne la difficulté des biens vétustes à satisfaire les acquéreurs. « En règle générale, les travaux qui sont à effectuer sont souvent déduits du prix de vente » précise-t-il.
Sur Dijon, entre janvier et mai 2016, c’est encore le Centre-Sud qui enregistre la plus forte variation (+ 9,5%).

Maisons anciennes
Talant ne confirme pas
C’est une des surprises de cette étude : la baisse des prix des maisons anciennes à Talant est de - 9 % bien loin du bon comportement des appartements anciens (+ 8,5%). 17,5 point d’écart ! On notera que plus de la moitié des maisons vendues étaient des 6 pièces et plus. Ce qui illustre bien le tassement de ces biens qui restent souvent plus longtemps que la moyenne à la vente et sur lesquels les vendeurs consentent donc les « sacrifices » les plus significatifs.
Par contre, les Bourroches (- 11,1%) et Jouvence (- 14,9%) confirment la situation entrevue pour les appartements anciens même si les cinq premiers mois de l’année montrent que les choses s’arrangent nettement. De son côté, Chenôve confirme qu’il faut se méfier des idées reçues (+ 1,4%). A noter le bon positionnement de Marsannay-la-Côte (+ 2,3%) et les alentours de Dijon (+ 5,1%).
La plus forte variation entre janvier et mai 2016 revient à Dijon + 3,8%).

Appartements neufs
Dijon confirme son attractivité
Dans ce registre, les statistiques notariales n’ont pris en compte que trois grands quartiers où les constructions sont importantes. Il en résulte une hausse des prix de 11,7 % contre 8,6 pour l’ensemble de la Côte-d’Or.

Terrains à bâtir
Léger tassement à Dijon
- 2,1 % : c’est la baisse affichée sur Dijon et les alentours pour l’acquisition de terrains à bâtir. Notons que la moitié des surfaces vendues étaient inférieures à 600 m².
Situation différente sur l’ensemble de la Côte-d’Or où l’on constate une hausse des prix de 5,6 %.

Pourquoi passer par un notaire ?
Votre notaire peut vous accompagner bien en amont de la réalisation de votre projet immobilier, que vous soyez vendeur ou à la recherche d’un bien à acquérir.
Le notaire vous fera bénéficier de la finesse de sa connaissance du marché immobilier local et de son accès aux bases de données notariales. Il pourra ainsi proposer une estimation fiable du bien, limitant les délais de vente.
De façon plus globale, le notaire vous conseillera sur les aspects juridiques de la transaction, en lien avec votre situation personnelle et votre patrimoine (vente d’un bien en indivision, achat en couple ou à plusieurs, donations familiales pour l’aide au financement…).
L’activité de « négociation » notariale est encadrée par la déontologie de la profession. Un mandat écrit préalable est obligatoire ; la recherche d’acquéreurs est indissociable de la rédaction de l’acte de vente notarié et des diverses formalités qui entourent la vente immobilière.
Le notaire est tenu à l’impartialité, ce qui rassurera chacune des parties, qu’il conseillera avec la même vigilance.