Philippe de Cock, l’immobilier est-il encore une valeur sûre ?
Evidemment mais le problème de l’immobilier c’est qu’il est galvaudé comme un bien de consommation primaire, un peu comme ces produits en tête de gondoles dans les grandes surfaces.
Par définition, l’immobilier c’est un investissement même si avec la pierre il ne faut pas escompter une rentabilité à courte échéance. Il faut pouvoir jouer sur les périodes propices pour l’acquisition d’une part et la revente d’autre part.
Et c’est quoi une période propice ?
Une période propice, c’est quand le prix de vente arrête de chuter ou qu’on arrive à rééquilibrer son investissement avec des emprunts qui ont baissé.
Donc nous sommes dans une période propice ?
Nous sommes dans une période propice pour acheter. Nous ne sommes pas forcément dans une bonne période pour vendre.
N’y a-t-il pas trop de programmes immobiliers sur l’agglomération dijonnaise ?
Il y a une quarantaine de programmes immobiliers neufs sur l’agglomération dijonnaise. On atteint un seuil qui me semble critique dans la mesure où il y a des biens qui sont commercialisés depuis plus de quatre ans et qui n’ont toujours pas trouvé d’acheteur. Difficile donc pour les promoteurs, qui sont des gens courageux qui ont le sens de l’engagement sur le long terme, de gagner leur vie. A la différence des banquiers…
Pour autant, les successions de lois de défiscalisation sont le reflet de la versatilité de l’Etat à l’encontre des investisseurs et des propriétaires bailleurs privés. Cela nuit évidemment à une relance du bâtiment. C’est tout le paradoxe. Quand il y a du foncier dans une ville, la logique voudrait qu’il y ait une fluidité dans la construction et dans l’acquisition.
Pour vous, l’immobilier c’est d’abord l’emplacement…
Les gens peuvent avoir encore en tête les « Robien de la colère ». On se souvient de la conséquence d’une surproduction de logements vendus à des gens ne vivant pas à proximité et qui a pu déstabilisé leurs finances.
L’essence même de l’immobilier c’est : emplacement, emplacement et emplacement. A partir du moment où l’on sort du triptyque, on court le risque d’avoir des problèmes de revente ou plus simplement de location.
Et vous avez des solutions pour fluidifier la production de logements neufs ?
Les promoteurs sont désormais beaucoup plus prudents et raisonnés. Et, dans cette logique, nous avons conçu, durant l’automne dernier, un produit qui s’appelle « Comptoir français de l’investissement ». Un produit purement Citya sur tout le territoire national. L’idée, c’est de labelliser un programme -peu importe le promoteur- de 30 à 50 logements par un comité de direction qui intègrera aussi bien des fiscalistes, des contrôleurs de gestion et même notre président. Il nous appartiendra ensuite, dans un délai très court de trois à six mois, d’arriver à vendre intégralement ce programme. Notre mission sera la commercialisation, la gestion de copropriétés. Dès lors qu’on peut vendre un appartement, on est capable aussi de rendre des comptes sur la gestion pendant 9 à 12 ans, voire davantage.
L’objectif, c’est de libérer le promoteur d’une durée de vente anormalement longue, quelque soit le secteur, et l’intérêt pour le propriétaire investisseur, c’est la sécurisation complète. On ira jusqu’à assurer la garantie de revenus.
Défiscalisation, un maître-mot ?
Le Comptoir français de l’investissement, c’est aussi une volonté de contrarier et de contredire tous ces inventifs qui sont basés à Bercy, qui réfléchissent quotidiennement à la façon de prendre encore plus d’argent aux contribuables français. La défiscalisation, elle présente aussi le bénéfice de pouvoir satisfaire un certain nombre de locataires car, encore une fois, il ne faut pas opposer le social et le privé. Il faut au contraire le gérer en juxtaposé et si cela permet à des propriétaires, dans le cadre d’une gestion patrimoniale, de payer moins d’impôts, c’est aussi un grand service rendu à la défense de l’emploi local. Dijon n’est pas encore labellisée mais j’ai bon espoir de faire bénéficier la ville et son agglomération de notre démarche.
Chez Citya Gessy Verne, on a eu l’expérience de la vente en défiscalisation pendant de nombreuses années qu’on a ralentie volontairement depuis le Sellier 2. Nous n’avons quasiment pas vendu de Duflot ou de Pinel. Aujourd’hui, on va repartir dans une stratégie qui consistera à proposer à nouveau des biens en défiscalisation.
Et sur Dijon ?
Un programme bien placé dans Dijon, notamment s’il est neuf, trouvera toujours preneurs en terme de locataires. Ce sera au détriment des appartements anciens qui ont été conçus avant les chocs pétroliers. C’est une constante.
Si je prends un exemple concret sur un programme que nous avons pris en charge en terme de gérance sur Perrigny-lès-Dijon, on notera que nous n’avons enregistré que deux demandes alors qu’habituellement, sur un logement neuf, on a 8 à 9 demandes sur Dijon. Ce qui montre bien que quand on s’éloigne de Dijon, la proportion de demandes n’est plus la même. Sur Talant, Fontaine-les-Dijon, Chevigny-saint-Sauveur, on a quasiment pas de logements locatifs vides. Un peu sur Quetigny, mais sans plus. Ceci dit, des logements vides, on va en trouver sur Dijon, dans les quartiers excentrés comme le quartier des facs ou du canal.
Propos recueillis par Jean-Louis PIERRE
Citya Gessy-Verne en 2015
15 000 lots en copropriété.
2 500 lots gérés pour propriétaires bailleurs.
550 locations sur l’année.
100 ventes (90 % ancien et 10 % neuf).
